海外房产掀投资潮 创新成关键词

“让中国最强智慧大脑和美国最强智慧的大脑对接。”10月17日，当二月丫头和美国商务部前助理部长一场接洽后，再次强调这个观点。

“二月丫头”本名章蕾，80后，因在国内组团购房而被财经界关注。

去年3月以来，由二月丫头所在团队牵头的中国企业团队跨境考察，有频繁的趋势，她将这些团队大致分类为企业家团队和创新企业主团队。

“多出去考察，不仅一定会做跨境投资，(很多企业)引入互联网思维，对自身境内的经营也能拓宽创意。”她说。追逐二月丫头的带团轨迹，会看到企业主或机构决策层的创新与资本动向。但她此时对自己曾经的“豪宅投资团团长”的身份，讳莫如深。

21世纪经济报道记者另从多名企业主处了解到，一般企业主出境考察，除了学习创新性思维，拓展经营理念外，在房地产领域的投资机会考察，也是比较重要的考量。

海外房产投资潮

“为什么要选在这个岛上，不选在华人居住的地方?”

“看了十多个了，温哥华普通房都要七八百万(人民币)了，买不起了。”

在加拿大温哥华边上的一个小岛上，Helen跟着Bill看了几个房子后，在微信发了一通感叹：今天又去看房，景美人痴恨钱少……

Helen是中国大陆新移民，Bill是当地房产中介。从温哥华华人聚居区到这个偏僻的小岛，起码看了半个多月的房子了。Bill说，这两年以来，温哥华的房价在飞涨，前后价格翻番了。连他们最近在看的这个偏僻小岛，一个300平方米左右的房子，也涨到了两三百万元人民币。而且，Bill的日常业务量也在猛增，但他有意识地减少客户，因为房价的飞涨，他的收入开始翻番了。现在，他最开心的，就是每天增加了很多时间，开着车，带着小孙子到风景优美的地方,尽情享受“BBQ”(烧烤)。

像Helen这样卖掉国内物业，通过考察后置业境外的人不少。

有机构不完全统计，2013年间，中国资本在美国、英国和澳大利亚的投资同比增长498%，至93亿美元，和2008年的5370万美元已有天壤之别。

境外投资的过程中，法律和特殊政策风险同样需要注意。

“有些项目要求，中资必须得联合境外机构，重新成立合资性质的平台进行投资。”收购美国一项10亿美元物业的黄先生介绍，美国有的州收购物业，要通过社区民意调查才可以真正成交，“一些社区对于收购方有否决权。”

一些机构在出海过程中，以联合形式投资，这一举两得。从品牌效应看，内外各有市场认可度。从机构性质上，很难看清这是否来自中资企业。

这波投资出海，除了国内房地产市场的不确定性以外，也有投资移民的需求。一些中介机构瞅准了这股潮流，重点转向海外物业收购。

升级版“投资团”

机构与个人的出海投资，主要考量要有三个因素：收益、融资及货币升值，此外也有部分机构是为了树立国际品牌形象。

收益方面，譬如，根据知名的物业中介机构高力国际调研，在上海及北京等写字楼市场相对发达的一线城市，优质写字楼物业市场当前平均资本化率介于4%至4.5%之间。而此类物业资产在其他国际门户城市的资本化率则为6%至7%。

从供应端的房地产企业为例，当前，中国房地产商已成型的主流跨境投资路径是，以住宅为首，然后进行“多元化”项目打造。该方式是基于住宅物业相对稳定的需求下，围绕住宅人气，综合打造商圈吸引移民部落。当然，并非所有的中资海外房地产投资的此类项目都是盈利的。

“虽然中国投资者的跨境投资始于住宅领域，但全球经济的逐步复苏及投资需求的不断增加，正开始助长对商业地产的投资热情。”高力国际一名分析师认为。

围绕着国内资金跨境投资总量的迅速膨大，相关机构的跨境金融服务意识也在增强。

9月24日，国内某商学院“美国顶级圈层，中欧私享之旅”的20多位学员在弗吉尼亚州阿灵顿市，拜访了对冲基金EJF。EJF创始人弗里德曼和EJF中国基金负责人李浩东与学员分享了他们对中美投资机会的看法。

实地参观这类机构，实际上是直接的感观冲击性突破。EJF对冲基金成立于2005年，目前管理60多亿美元。

和前述不同的是，由二月丫头等领衔的境内外团队和考察项目的对接，不难看出中国企业家对创新思维的迫切需求。

“Change or Die(不改变，就死亡)。”这句标语虽然显得有点夸大，但传达的就是颠覆性时代的一种互联网思维反射。又一个企业界精英的团队已经在组建之中，计划在下月中旬出行。这个被命名为“投融资与技术创新”的考察团，行程的诱人点之一是带中国企业主们赴美国斯坦福大学，建立创新机制，打造创新环境。显然，投融资领域的大脑，关键词也是“创新”。

来源   21世纪经济报道

(编辑者：wanghui)