天津楼市借力自贸区 成交量“慢涌”

东临渤海，北依燕山，河海五大支流于城中交汇而过，作为北方最大的沿海城市，天津自古因漕运而兴起，交通的便利让天津一直享有“河海要冲”之美誉。

穿过海门大桥，在天津市滨海新区的河海交汇处，便是天津自贸区的核心—中心商务区。驱车行驶在响螺湾的迎宾大道上，“空谈误国,实干兴邦”一面巨幅标语静静矗立。

凭借自贸区“东风”，天津自贸区的楼市也都点燃期望，纷纷整装待发。在天津自贸区的主要承载体—滨海新区，自贸区概念几乎成了当地每个开发商的“开场白”，甚至有不少开发商大呼“涨价”。

高期望背后，滨海新区的楼市也面临着根基不牢的“烦恼”。作为天津市上一轮的发展核心，滨海新区曾被寄予厚望，大量的土地出让、项目飞速上马、规划和定位的不合理，引得滨海新区楼市供需比一度失衡，库存周期在3年以上。如今，滨海新区、乃至天津市的楼市或将迎来一次新的“涅槃”?

涨价在即

伴随着天津自贸区的挂牌，投资热潮即将在这里兴起。

据天津市政府会议透露的数据，自去年底国务院批准设立天津自贸区以来，当地新增注册企业2660家。在4月21日天津自贸区挂牌后，短短一天，就有28个项目落户中心商务区，注册资本总额超过110亿元。截至目前，自贸区企业共24798户，注册资本达5883亿元。

9年前，凶猛的投资热潮已曾在这里上演，这里一度被称作为“中国未来的曼哈顿”，重点发展“十大战役”项目。据当时的报道，为了吸引项目投资，滨海新区将土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套，这就意味着投资企业买地成本基本为零。首创、万通、万科、金地、富力、合生创展、金融街控股等一批品牌开发商相继进驻。

尽管如此，巨额的投资计划背后，在实施中却遭遇挫折。9年内，政府财政在此投下逾600亿元资金，而原定的建设时间表却一再推迟，多数项目半途停工或封盘，摩天大楼即使在白天亦人烟稀少。

“政府为吸引项目投资大力进行补贴，严重违背市场规律，增加了投资的盲目性。”谈及当初折戟的缘由，有专家分析称，项目的大量同质化也是原因之一。

建设之初，该区域附近房价曾一度迅速飙升，据时代周报记者了解，如滨海新城等项目，在2007年时房价便涨破万元。不过，伴随滨海新区大量土地出让和项目入市，供需失衡局面出现，房价开始有所下跌。据去年同期的媒体报道称，2014年初，滨海新城售价普遍降幅在20%左右。天津市政府还曾调整了对滨海新区购房获赠蓝印户口的标准，试图拉抬房屋销售情况。

自贸区种种利好落地后，昔日的“中国曼哈顿”正迸发出迟来的活力。2014年，天津市共成交商品住宅9.145万套，同比上一年下降21.11%;成交均价10546元/平方米，整体涨幅3.21%。其中，滨海新区全年共成交商品住宅1.725万套，同比下降15.62%;成交均价9691元/平方米，同比涨幅4.38%。

在天津自贸试验区挂牌前一周，滨海新区楼市无论是成交量还是成交价格环比涨幅都超过市区、环城和远郊区域，日均成交量环涨近五成。今年第一季度，滨海新区在售楼盘总量为144个，涨价楼盘13个，占新区在售楼盘总数的9.03%。

时代周报记者走访中央商务区域数个商住项目后发现，除了成交量大幅度提升外，价格大都出现3%-5%的上浮，“涨价”、“升值”成了与销售人员交谈时出现频率最高的词汇。

据了解，如今该中央商务区公寓产品的均价约在12000元/平方米，而loft产品更是高达16500元/平方米。

“比年前大概要多七成，成交量有明显增长。”紧邻中央商务区南部的亚泰·津澜项目的销售人员向时代周报记者透露，“我们下周也将预计涨2-3个百分点。”

“如果您要想买我们的房子，还是要赶快，预计我们房交会之前肯定还要再涨一次价格。”中惠熙元广场的工作人员也向时代周报记者透露，他们已经开始了去年底以来第三次涨价，前两次分别涨了3%，此次预计均价上调5%。

在优惠上，许多在售项目也开始收紧，如响螺湾MIG金融大厦(原深圳湾)，贷款和全款的优惠相比春节前分别下降了5个点。此外，中心商务区许多项目甚至还存在捂盘惜售的现象。据时代周报记者了解，富力广东大厦去年曾经以7000元/平方米的价格开盘过，但随着自贸区消息的传出，立即被内部紧急叫停，至今都未有开盘的消息。

成交量“慢涌”

“虽然自贸区挂牌，但能否发展起来仍存在变数，房价上涨还与周边环境、设施等有密切关系。未来自贸区房价恐短时间内难以出现井喷式的上涨。” 中投研究员郑宇洁告诉时代周报记者，自贸区多集中在滨海新区，离市区远，虽周边有望受益，但未来难以辐射到整个天津。

在中原地产首席分析师张大伟看来，如今自贸区的短期炒作已经泛滥，价值早已不同往日。“我问过不少代理项目，其实天津的楼市并没有什么变化。不过长期看，随着配套和交通的齐全，未来楼市将出现一个‘慢涌’的增幅，”他对时代周报记者说，天津自贸区当地公寓的火爆更多是源于自贸区对于商业公司的利好，并非需求。

“客户到访量有所提升，但成交量总体还没有很大起伏，跟去年持平吧。”询问了许多项目的工作人员后，时代周报记者得到了几近相同的答案。

据时代周报记者了解，天津自贸区三大区域都距离市区较远，配套设施大都处于建设中。如中央商务区甚至还面临交通问题，该区域因海河环绕而处于一个孤岛的状态。由于新建道路尚未通车，过往车辆只能通过海门大桥等方式通过，一旦车流量增多，堵车早已是家常便饭。

除了配套和交通压力外，由于前几年政府的大量土地出让，也令天津市的楼市面临供需比失衡的局面。截至今年2月底，天津可售面积为2004.46万平方米，处历史高位，去化周期27个月。

“自贸区本身也有比较大的库存，从短期来看，即便此类政策效果积极释放，也是需要一个周期消化的。”房地产评论员严跃进告诉时代周报记者，从长期看，办公楼宇方面火热是源于政策，但是住宅类是否畅销还要看产业导入速度以及各类配套的建成速度。

“入驻自贸区，首选海港城。”这是自贸区周边，万科一个项目的标语显得极为扎眼。虽然也占着自贸区的“东风”，但时代周报记者走访发现，自贸区概念并没有给这些项目带来明显利好。

来源   时代周报

(编辑者：wanghui)