房地产土地双滞销 地方财政深感不适

房地产市场滞销、土地拍卖热度下降，地方财政马上感到了不适应。

上海易居房地产研究院近日发布数据显示，5月份，包括京、沪、深、广在内的10个典型城市土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，20个月来首次出现负增长。房子和土地双双“滞销”，直接影响的就是房地产相关税收总量。

6月10日，一位一线城市地税局官员告诉《华夏时报》记者，税务局已经明显感受到房地产市场带来的税收压力，但目前应对措施尚不清晰，有待6月底的年中收入形势分析会做进一步研判。

市场分析人士认为，由楼市不景气引发的土地出让金下降才刚刚开始，可能持续整个下半年，甚至更长时间。长期为地方税务干部培训的国家税务总局干部学院副教授徐为人对本报记者称，随着中国经济进入“新常态”，地方财政收入也会进入较低增速的“新常态”。

如果真是这样，地方政府财政长期以来形成的对土地高度依赖现象，就到了不得不改变的时候了。而这一现象和中央默许不无关系，更受财税改革不彻底制约。中山大学岭南学院财政税务系主任林江称，“土地市场好的时候，地方和中央都没有动力去改变财税结构，如今地方财政受压，也许将为加速财税改革提供一个契机。”

土地“滞销”

卖地“攻坚战”正在成为各地国土部门的重要任务。

据了解，在一些地方，相关官员正马不停蹄地奔赴异地寻找土地买家，一些知名度小一点的城市则在尝试“抱团”推地。东部某省会城市国土局的工作人员张明(化名)就是其中之一，他向《华夏时报》记者透露，当地国土部门正在协调国企入市拿地，并牵线地方银行对现金不充裕的国企进行“输血”。

楼市现状扭转了开发商对后市的预期。自4月下旬以来，土地市场迅速冷却，杭州、长沙等多个二三线城市大量地块以底价成交，甚至出现土地流拍现象。5月份土地市场交易更呈断崖式下坠。

中国指数研究院最新报告显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%;土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。

此前，由于楼市交易不景气，与房地产相关的营业税、企业所得税已在今年4月出现同比负增长。而作为地方第二财政的“土地出让金”如今又面临如此行市，地方财政收入可以说“压力山大”。

率先发布5月份财政数据的内蒙古印证了这一判断：1-5月，全区公共财政预算收入682.5亿元，同比仅增长0.1%;其中，税收收入426.5亿元，同比下降12.4%;非税收入256亿元，同比增长31.3%;全区政府性基金收入158.4亿元，同比下降21.5%，减收43.4亿元。

上述地税局官员告诉记者：“一线城市与杭州、温州等地还是有很大的差异，税务局已经感受到房地产市场带来的压力，但影响究竟有多大，还需要进一步研判。”

“土地财政在不同地方表现不一，不能一概而论，越是在制造业比较薄弱、房地产行业在经济中占比重的地区，财政收入压力感受越明显。”徐为人告诉本报记者，根据他与多地税务局官员的接触，税务局长们对于财政收入的压力，感受要比7.4%的经济增长更严峻一些。

地方财政“低增长”

依靠卖地收入高速增长的时代正在远去，对于地方财政，这或许并不完全是坏事。

数据显示，2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，今年一季度土地出让收入达到1.08万亿元，同期地方公共财政收入1.95万亿元。土地出让收入与地方公共财政收入比达1:1.8。

也就是说，即便是在房地产市场不太好的时候，土地收入占地方总财力仍超1/3，而如果加上土地增值税、房地产营业税、契税、增值税等相关税收，地方财政对于房地产市场的依赖非同小可。

而种种迹象表明，房地产行业的调整对于地方财政的考验才刚刚开始。

以4月底万科副总裁毛大庆看空楼市的内部讲话为标志，众多业内人士认为，1998年房改至今，中国房地产市场持续十几年的大行情，如今可能面临拐点。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对本报记者表示，楼市悲观预期还在进一步酝酿和弥漫，房企销售情况或将继续进一步恶化，企业销售回款速度和数量明显放缓，资金链承压，难以有更多的资金去购置土地。林江也持同样判断，他认为，至少年内都会对财政收入构成较大的压力，但具体影响到何种程度尚待测算。

众所周知，对于地方财政，基层公共财政预算主要用于保机构运行，以及基本民生支出。大量基础设施、公共服务的提供需要依靠土地出让金收入。

据徐为人了解，地方公用事业建设支出，平均60%以上靠土地财政，高的地方能到70%-80%，土地出让金收入下滑，地方调节经济的空间受到很大限制，“结构性减税仍然是政策的主要基调，地方政府只能减少支出，盘活存量，增量方面可做的文章不大。”

“土地财政下滑，也有可能是地方政府与中央政府的博弈，希望借此倒逼中央采取更为宽松的财政、货币政策，比如说降准，这样地方稳增长更容易。”林江则给记者提供了另一个思路。

在徐为人看来，随着中国经济进入“新常态”，地方财政收入也会进入较低增速的“新常态”。他说：“经济下行的情况下，财政收入再保持高增长就不符合经济规律，只能忍受短期的阵痛，并加强税收征管能力，应收尽收，减缓下滑的速度。”

不过，专家认为，由于今年年初地方政府已经下调了财政收入增长目标，完成预算应该不成问题。从这些年的经验来看，地方财政预算一般制定得比较保守，而实际执行情况通常好于预算。

倒逼税改攻坚

除了卖地生意下滑因素，地方财政需要改变的或许还要更多，比如土地财政何去何从，比如中央和地方税收分成有没有更好的版本等等。

近期，国务院推出定向降准、稳外贸、支持棚户区改造、小微企业减税以及加大铁路投资力度等多项措施稳增长，其中短期内两次“定向降准”被普遍视为货币政策趋向宽松。李克强总理最近在国务院常务会议和地方调研中，也透露出希望地方政府对于经济增长要敢于作为。

对此，徐为人认为，地方政府不作为，有时也是实在没有办法了，“我这个地方除了卖地、搞大项目还有什么好做呢?现在地也不好卖了，融资平台要限制，还能怎么做呢?”

徐为人称，从传统建设型政府向引导型政府转变并非一蹴而就，培养新兴的产能，新的经济增长点对于很多地方官员是很大的挑战，“即使在经济发达的广东地区，腾笼换鸟依然还在探索之中。”

林江则表示，地方对土地财政的依赖与中央的默许不无关系，长期以来中央对于地方政府依靠运作土地搞城镇化、搞建设的路子是很清楚的，只要不搞得太过火、负债太高，都能够容忍。由于以前经济形势好，财政收入也不错，对财税改革的需求和意义重视不够。

那么，接下来土地财政何去何从?长期研究土地财政问题的江苏省社科院财贸经济研究所副研究员骆祖春认为，参照香港的经验，土地财政并非不可持续，目前的核心问题是70年地租一次收取的批租制，以及征地过程中政府与农民的利益分配问题。

骆祖春研究认为，一是批租制导致土地收益在短期与长期分配上存在结构性失衡，二是土地批租制度扭曲了土地价格信号。为此，他建议学习香港的制度，实行土地批租制与年租制相结合的土地出让制度。

据了解，实施土地年租制，是在国有土地使用权出让时，开发企业无需一次性缴齐70年出让期限内的所有土地出让金，而是按一定年限分期支付。实行年租制有利于降低住宅开发的一次性投入和资金成本，控制房价。对于地方政府也可以建立长期土地出让预算，避免寅吃卯粮。

骆祖春认为，虽然土地出让收入年度之间会有波动，但近期来看，土地出让金作为地方“第二财政”的地位是无法替代的，“长期来看，保有环节的房产税将是地方财政的重要支柱。”

改革往往依靠倒逼机制，现在，时机来了。

来源  华夏时报

(编辑者：wanghui)