房地产市场或将延续现有调整趋势

“现在每个月只能卖两套房。”通州某楼盘销售员无奈地对记者表示。作为一个跑量的刚需盘，销售量大降，销售员近期的收入也是捉襟见肘。

更让这位销售员无奈的是，他所在的楼盘最新一期推出的楼栋定价为2.8万-3万元/平方米。比该楼盘位置稍差，同样位于北京通州区域的自住型商品房项目紫峰·九院城4月24日开始网上申购。该楼盘约1100套，限价10000元/平方米。该项目相关负责人告诉记者，紫峰·九院城将建成低密度的花园洋房，容积率仅为1.78，为目前北京自住房项目最低。

“自从万科橙平价入市之后，开发商对后市的看法就变得非常悲观。”亚豪机构市场总监郭毅称，在3月以来市场供应量回升的背景下，4月北京商品住宅市场却是“量跌价减”。这证明购房者的观望情绪正在加重，并影响到了开发商的看淡后市的预期。

郭毅认为，北京楼市正面临下行风险，为了消化库存、回笼资金，房企纷纷抢跑市场，推盘力度大增。

数据显示，5月份，包含首开香溪郡、首地·浣溪谷、润枫领尚、路劲世界城等项目在内，北京商品住宅市场将有37个项目预计入市，同比去年增加了32%，同时创下自2010年北京实施限购以来同期开盘项目量的新高。

北京房地产交易管理网数据显示，目前北京新建住宅库存已接近7万套，比春节后的2月18日库存最低点55227套，增长超过1万套。创下13个月来的新高。

在供应高企的背景下，楼市成交量却不甚乐观。据链家地产市场研究部统计，4月第三周北京住宅共成交1685套，环比增加18.8%，成交量与3月第三周相比下降22.8%。4月以来连续三周跌至2000套以下。

郭毅注意到，北京自住型商品房入市项目量的增加，加快了购房客群由商品房市场向自住型商品房市场的流动速度，特别是与自住型商品房户型产品近似的紧凑型刚需盘，更因面临直接竞争，导致蓄客量的跳水。去年底刚需市场还一片红火，12月首创伊林郡、万德福广场等项目，开盘房源量与参与摇号的客户比还在1∶2甚至1∶3，但今年3月后市场形势发生逆转，刚需盘不仅不再“日光”，甚至开盘当天的认购量降至50%-60%左右。

链家地产分析师张旭认为，浓重的观望情绪短期内还未有明显缓解的迹象，预计成交乏力的状态还将持续一段时间。

不仅北京，购房者观望几乎已形成全国性现象。中原数据显示，全国房地产市场一季度均处于低迷状态。进入4月以后，成交仍然是环比下跌，一批热点城市出现30%以上的降幅。

中金标准数据显示，2014年3月，住宅、办公楼和商业用房投资收益下降城市的占比分别高达44.82%、48.21%和59.30%。中金标准数据分析师认为，由于看淡后市，不少城市急于兑现的开发商及个人业主，调低了房屋售价，全国近半城市的房价因此出现调整。受此影响，全国城市房地产投资收益分化的现象日益加剧。如果没有强悍的外部资金流注入，各地住宅投资收益率的调整幅度将进一步加强。

亚豪机构副总经理高姗认为，进入5月，临近房企冲刺上半年业绩的时间窗口，众多项目虽然各方面条件并不完备，也只得选择强行开盘，因此5月上市项目数量大增。但项目集中入市，使得本就不足的购房客群被进一步稀释，为了实现销量，开发商恐怕只能依靠降价手段来吸引购房者，预期5月，停涨、降价入市的项目还会增多。

21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示，宏观经济仍未走出低谷，房地产信贷持续偏紧，部分城市楼盘降价，观望情绪蔓延，这几个综合因素是导致今年以来商品房成交不振的原因。二季度的走势至为关键，它将在很大程度决定2014年楼市的表现。现在来看，除非中央默认一些城市救市，否则，房地产市场将延续现有的调整趋势，如果4-5月这个销售旺季出现一两家全国性知名开发商带头降价，那就会奠定房地产进入全面调整的基调。

来源 21世纪经济报道

(编辑者：wanghui)