中国房价不会出现下降的拐点

　　中国楼市冬天到来，房价泡沫何时破灭？上海财经大学经济学院院长田国强认为，目前在短期内中国的房价上涨的确存在压力；但从长期看，房价上涨预期不断加强。

　　国际上通常用房价收入比（即住房价格与居民家庭年收入之比）来衡量房价是否存在泡沫。中国的房价收入比远高于英美，因此被解读为中国房地产市场存在大量泡沫。在12月16日下午出席“2015年网易经济学家年会”时，田国强认为住房是一种高值的耐用消费品，需要跨期消费，所以房价对应的收入不应是当期收入，而是长期收入。由于中国居民收入增速要快于欧美，从动态和发展的眼光看，中国“真实房价收入比”也许并不比美国等发达国家高多少。此外，中国住宅商品房平均销售价格的年均增速明显低于居民可支配收入的年均增速，房价的可承受能力总体上是逐步增长的。

　　“中国楼市没有泡沫，国八条、国五条等政策连续出台也没有打破泡沫，”田国强称，“用核武器也打不破。”

　　但从短期看，房价进一步上升的确会有较大压力。田国强分析了短期利空房价的一些因素：第一，当前房地产企业库存不断加大，预售面积已超过6亿平方米，达到历史高峰；第二，需求面有许多负面因素，包括经济增速下滑、房地产景气指数创历史新低、购房者受买涨不买观望心态浓厚；第三，近期股市大涨，分流了大量的资金从房市进入股市。

　　然而，田志强表示，从长期看中国住房市场还远没有饱和，存在三大因素在不同程度上扩大需求，为房价上涨提供源源不断的内在动力。

　　首先，被束缚已久的城市化需求，使得买房的需求很大。中国的真实城镇化率只有40%左右，到2030年要达到70%，年均2个百分点的增长对应的城市居住需求是相当可观的；其次，日益壮大的中产阶级群体，使得换房需求很大。“居者有其屋”以及“居者优其屋”将成为许多中产阶级家庭生活中的主要诉求；最后，中国“耕者有其田，居者有其屋”的传统文化价值观念，使得置房的意愿很强。随着独生子女一代，特别是每年五六百万的大学毕业生开始进入城市工作和婚嫁阶段，双方长辈都会拿出积蓄来帮助子女在城市中购房。

　　田国强指出，目前的趋势是一线城市与核心二线城市的地价一直在涨，而三四线城市土地价格的涨幅及成交却并不明显。田国强称，这是由于一二线城市的人口导入量依然较高，楼市、地市均能得到一定支持；三四线的很多城市库存积压非常严重，特别是人口新增放缓的城市，部分空置率较高的三四线城市的楼市风险仍在集聚。

　　“因此，观察中国住房市场，还要区分是短期还是长期，一二线城市还是三四线城市。关于房地产问题之所以那么多误解，很大程度上跟所持的角度不同有关。”田国强称。他判断，尽管存在短期波动，但从长期看，中国房价整体将保持温和上涨的趋势，不会出现房价下降的拐点。

　　田国强认为，过去的房地产政策长期存在激励不相容的缺陷，因此陷入头疼医疼，脚疼医脚的循环而无法自拔。未来政策层面要更重视长效机制建设。尽管房产税是房地产市场制度建设的重要一环，但这并不是答案的全部，相关的制度建设亟需跟进，应该从土地流转制度、金融监管制度、住房保障制度、住房租赁市场建设、土地拍卖制度等五大制度建设方面入手，多管齐下，综合治理，建立有效市场，兼顾经济效率与社会公平，引导有效供给与有效需求，促进房地产市场稳定健康发展。（黄文辉）