4月楼市分化加剧 厦门领涨杭州领跌

　　进入4月，楼市分化进一步加剧，三四线和部分二线城市继续下行，一线城市和部分二线城市十分坚挺。其中，杭州和厦门更是呈现出“冰火两重天”景象。

　　国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。4月份，同比价格变动中，涨幅最高的为上海，上涨13.6%，最低为温州，下降4.4%。

　　与上月（3月）相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有18个，上涨的城市有44个。房价未上涨的城市达到了26个，也是2013年以来最多的一个月。环比价格变动中，涨幅最高的是厦门和南京，上涨0.4%，最低的杭州，下降0.7%。

　　浙江板块普跌

　　在楼市整体下行的关口，不同楼市、不同区域的分化进一步加剧。如果说去年的分化主要在于一二线和三四线城市之间，那么今年春节以后，这种分化在一二线城市之间更加明显，以杭州为代表的部分二线城市由于库存高企，房价明显下行，而一线城市和厦门等部分二线城市价格仍相对坚挺。

　　杭州楼市在4月下旬引发第二波降价，降价、低开、特价房等各种促销手段，层出不穷。特别是杭州临安的青山湖高端住宅板块大幅降价，让原本一直坚挺的高端住宅市场也卷入了本轮降价。

　　统计数据显示，一季度杭州楼市成交10112套，同比下降了37.8%。另外，杭州楼市的库存压力仍在不断攀升，截至3月底，杭州市区可售商品住房76004套，可售面积998.1万平方米，分别同比增加36.2%、32.6%。若按照前三个月平均卖3370套计算，杭州消化库存需要22个月，库存积压相当严重。

　　在杭州的领跌下，整个浙江板块均出现明显下行。由于民间资金雄厚，再加上实体制造业面临转型升级困境，过去几年很多资金逃离制造业进入地产等领域，因此尽管浙江城市规模不大，但不少城市房价却可以比肩大城市，价格虚高颇为明显。

　　在本轮降价潮中，浙江板块受到的影响也比较大。昨日的数据显示，宁波新建商品住宅价格环比下跌了0.2%；温州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%；金华环比下跌了0.4%。

　　“这是首次出现区域性降价。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性降价，房价变化从点状分布演变到块状分布，调整速度明显加快。

　　在浙江之外，部分二三线城市也出现了环比下跌。例如最近传出因资金困局陷入破产危机的光耀地产，其所在大本营广东惠州环比下跌了0.5%。4月22日发布救市新政的无锡环比下降了0.2%。

　　厦门连续四个月领涨

　　在杭州领跌的同时，一线城市和部分二线城市仍然坚挺。4月，北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，上海环比上涨0.3%，广深分别上涨0.1%和0.2%。厦门和南京的涨幅最高，环比上涨0.4%。其中，厦门已经是今年以来连续第4个月领跑全国。

　　厦门高企的房价也传到了土地市场。在14日厦门的一场土地拍卖会上，两幅地块都以不低的溢价率成交。其中J2014P01地块竞拍中，当地房企厦门国贸天地房地产有限公司更是经过数百轮激烈竞争，最终以总价31.96亿元竞得，楼面价为13136元/平方米，溢价率64.4%。该价格突破此前集美地王（住宅园博1号）12066元/平方米的楼面价，成为集美区新地王。

　　张大伟说，本轮下行并非因为政策因素导致的市场萧条，这也将使得本轮调整周期和深度更长，特别是非核心城市、非城市核心区都可能出现价格调整。三四线城市很可能继续陷入整体低迷，而二线城市中，库存严重或者人口导入放缓的城市，也可能出现再次降价。

　　他认为，库存的增加将很快导致价格调整。在部分千亿房企都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在经历一场大浪淘沙的分化。尽管各地救市十分频繁，但除非出台大规模的降准政等政策，否则房地产下行趋势很难出现变化。而市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会突然锐减，从目前市场情况看5月份也很难升温。