多投行看空中国楼市 拐点或加速

北上广深四大一线城市一直被认为是楼市避风港，然而，他们依然未能躲过这轮降价风暴。近期，摩根士丹利等众多投行集体看空中国楼市。业内预计，在首套房贷利率收紧的背景下，楼市拐点将加速形成。

降价潮愈演愈烈

亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。

有媒体报道称，“五一”期间，K2地产在北京通州的老项目清水湾推出部分现房特价房源，售价仅为1.7万元/平方米。这一价格不仅比北京市住建委网站记录的2012年8月最后一次取证时2.1万元/平方米的平均价格下降20%，与当前该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比，更相当于腰斩。

根据链家地产数据，自1月以来，北京二手房挂牌价持续下调。其中，4月下调幅度最大，为2.2%，降价房源占比逐渐扩大。4月份，87%的房源都对挂牌价进行了下调。业内分析，在当前无论是从政策层面还是市场层面都尚未出现任何利好信号的背景下，5月楼市出现明显回温的可能性很小。

北京中原地产数据统计显示，5月第一周，北京二手房成交价格也延续了前4月调整迹象，二手房价格调整逐渐加速。中原地产分析师张大伟称，成交量已经连跌3个月，自然就该价格松动。二手房因为受到信贷等收紧的影响更大，所以在本轮市场调整的反应最早。

上海方面，根据上海统计局数据显示，一季度，上海区域内新建商品房销售面积467.18万平方米，比去年同期增长1%，增幅同比回落45.1个百分点。其中商品住宅销售面积418.5万平方米，增长6.1%，回落37.2个百分点。更为严峻的是，上海市公积金中心的报告称，当地住房交易量环比、同比明显下降，自去年11月起交易量已连续4个月下滑。在这样的基本面下，地产市场价格松动大势所趋。

深圳、广州房企同样纷纷降价促销。

3月底，深圳两个小房企开发的楼盘水木丹华、鸿威de森林暗降3000元/平方米。此外，今年“五一”期间，深圳万科广场的中介销售人员开始举着9折的销售牌子在路边揽客。

“五一”期间，万科广州在售四大楼盘万科峯境、万科东荟城、万科欧泊、万科兰乔圣菲都展开了特价促销。其中，万科位于白云新城的高端项目万科峯境，在“五一”期间推出了20套特惠单位，均价3.5万元/平方米。而去年万科峯境开盘后的均价一直在4万元/平方米左右，相比之下这些特惠单位的均价便宜了5000元/平方米，同比降幅约12%。

根据网易房产数据中心统计显示，今年“五一”小长假三天，广州市新房成交404套，同比增长6.2%，成交均价为14015元/平方米，同比下降8%。

中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年五一假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。

链家地产市场研究部张旭认为，从五一假期期间楼市情况来看，购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。目前多数购房者认为房价未来还有进一步下降的可能，这正是导致楼市需求深度观望的主要原因。此外，自住型商品房陆续入市也对二手房客源的入市心理产生了不小的影响，部分刚需也因此被分流。在当前无论是从政策层面还是市场层面都尚未出现任何利好信号的背景下，5月楼市出现明显回温的可能性很小，预计此轮市场的自发性调整还将持续一段时间。

房贷利率收紧

近期在上海等地开盘销售的开发商透露，去年以来，银行系在销售环节的信贷政策又进一步收紧。尤其马年春节以来，销售环节的房贷也明显越来越紧缩了。

近期网络中广为流传万科高级副总裁毛大庆的演讲稿称，其一季度密集拜访20多个行长，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年没有，而且多家银行成立专门的部门，慎重选择楼市项目进行贷款。

近日融360金融搜索平台发布的一份全国性房贷调查报告显示，首套房贷九折以下优惠利率基本绝迹，利率上浮成为主流，甚至在放款时，银行捆绑销售的“潜规则”也开始出现。有业内人士担心，房贷持续收紧或加速楼市拐点到来。

根据该报告显示，4月份全国最低房贷利率为九折，八五折全面绝迹;全国23个热点城市中，仅有9个城市还有利率优惠，其余城市的房贷利率最低为基准利率。从各个城市来看，9折利率优惠多集中在外资行，但部分外资行对首套房贷利率优惠设定的门槛较高，仅能惠及小部分群体。

融360的分析师称，相较3月份全国仍有7.2%的被调查银行执行利率优惠，4月有利率优惠的银行占比降为5.9%，同时执行基准利率的占比为32%，环比下降5个百分点。而执行基准上浮甚至停贷的占比均环比增加。全国首套房贷款利率总体呈走高趋势，银行贷款额度收紧日益加剧，进一步向三四线城市蔓延。

而随着银根的收紧，资金压力也促使着开发商必须尽快降价回笼资金。尽管目前一线城市的项目仍能较容易从银行拿到开发贷，也被信托和基金看好，但一家基金公司投资经理告诉记者，他们也收紧了杠杆。“以前可能开发商投入三成自有资金，我们投七成，但现在风险大了，我们要求1比1，即使降价30%，也是先亏开发商的钱。”

境外融资似乎也可能疲软。中原地产最新的统计数据显示，今年1~4月份(截至4月27日)，内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元，呈现逐月递减趋势，4月份融资总额更有可能低于去年12月份20.3亿美元的低点。

部分房企已经扛不住了。近日，中国百强房产企业——光耀地产资金链断裂。5月7日，光耀地产承认旗下多个在售项目停售或停工的事实。

此外，*ST新都曾牵涉违规担保案，截至年报披露日，公司尚有447万元资金被冻结。有媒体分析称，此次*ST新都大股东光耀地产被曝资金链断裂，显示惠州地产前景黯淡。受此影响，金融街、TCL集团、深长城等公司在惠州有房地产项目，或遭波及。

光耀地产并非个案，4月15日，舜天船舶公告称，有一笔超过1亿元的银行委贷本息资金逾期没有收回，借款对象为南京当地一家成立已超过10年的地产公司福地房产。

投行集体看空楼市

野村证券日前评论称中国楼市泡沫已破，将拖累今年G D P增速放缓至6%以下，投资者增速跌落12%。报告称，已有26个省份一季度的房地产投资已成负数，特别是黑龙江省和吉林省更是达到了-25%。

瑞士银行也对中国不动产市场做出了自己的估测，同样预计这一市场将会下滑，但其幅度低于野村证券分析师的预期。瑞银将2014年中国GDP增长速度的预期从7.5%下调至7.3%，并将2015年中国GDP增长速度预期从7%下调至6.8%，以反映该行对房地产部门的担忧情绪。

摩根士丹利也称，中国内地楼市可能在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

摩根大通首席中国经济学家朱海斌说，“随着房地产市场的降温，我们预期土地销售收入将会下降，这将使得地方政府的融资能力受到进一步压力。”他指出，“土地销售规模会在一些已经有供应过量的地区出现更严重的萎缩。”

来源：wind资讯

(编辑者：smallerhui)