楼市降价追踪：假摔居多

　　尽管自2月杭州德信北海公园宣布降价后，降价风波在多地持续发酵，但据记者了解，在全国二十余个城市中，真正出现直接降价的城市只有6个，实质性降价楼盘也不过9个，其余多为减少首付成数、特价房、团购房等常见的促销形式。

　　记者测算上述9个项目楼板价在降价后售价中的占比发现，这些项目楼板价占目前售价比重多在40%至60%之间，如果考虑土建成本和资金成本，除少数楼盘由于前期地价较低，降价后仍有获利空间外，其他楼盘大多已经贴近成本线，亏本风险骤增，高地价项目在楼市下行通道中风险凸显。

　　直接降价鲜见

　　近期，楼市降价传闻此起彼伏，但据中原集团研究中心昨日发布的一份调研报告，在其调研的21个城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市有楼盘采取直接降价的方式促销，且降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%至25%。

　　“在现有的各种促销模式中，除直接降价外，其他主要包括低首付（零首付）、特价房、新盘低开入市以及团购等。”中原集团研究中心刘渊告诉记者，与其他促销方式相比，降价是开发商最后的选择，目前各地真实降价的案例仍不多见。

　　“年初以来新房市场的低迷至今未有明显改观，随着上半年业绩周期临近，预计5、6月将有更多上市房企加入降价促销队伍。”刘渊表示，目前来看，各地降价可谓“雷声大，雨点小”，实质性降价行为并不多，房价远没有跌到开发商“肉里”。根据近两周的数据趋势，预计5月新盘供应将出现回升，实质性降价一旦蔓延，有望带动成交量有所改善。

　　高地价项目“贴身肉搏”

　　上述6个已现实质性降价的城市多为库存积压严重的楼市“重灾区”，如杭州、常州等。经测算，在杭州、常州、成都等地出现实质性降价的9个项目中，多数项目降价后，土地价格占售价比重约在40%至60%左右。粗略估计其建安成本为3000元/平方米，加上资金成本，多数地价占比60%的项目已经贴近成本线，但由于这些项目大多属于尾盘，降价前的收益占比较高，因此还不至于亏本。更有少数楼盘，由于拿地时间长，即便降价后，地价占比依然很低，如成都星河湾铂雅苑，楼面地价仅为1086元/平方米，仅占目前售价的16%，即使资金成本较高，降价后依然有获利空间。

　　在这9个项目中，位于常州新北区的九龙仓年华里是目前风险最突出的一个项目。该项目于2013年7月开盘，截至降价前总共销售约223套；今年3月17日该项目开始降价，高层部分每平方米降价1000元，降价幅度约17%，截至4月28日已销售189套。由于是项目整体降价，其地价占房价比重由降价前的56%升至降价后的67%，再加上建安、资金成本，整体降价后项目已是“贴身肉搏”，盈利风险更高。该项目地块购于2010年，是该区域历史地价最高的年份，开发商以超过99%的溢价率高价购得。

　　房企放缓拿地控风险

　　“市场低迷期，风险大的项目都是拿地价格过高，一旦价格回归，风险承受能力不足的弱点就凸显出来。”刘渊表示。

　　事实上，在楼市低迷，销售不畅的情况下，标杆房企已放缓拿地步伐。根据中原监测数据显示，4月十家标杆房企购地金额为173亿元，尽管环比3月增长15%，但较2013年月均购地金额大幅回落38%。

　　以万科为例，其4月份销售面积和金额环比双双下降。在拿地方面，4月万科新增加项目仅5个，总金额还不到19亿元，且其中3个项目为合作开发。

　　另据中原监测数据显示，4月全国40个大中城市一手住宅销售面积环比3月下滑5.8%。在楼市暂无好转迹象的情况下，标杆房企购地趋于谨慎。