楼市多面遇冷 对钢市短期影响偏负面

这两天，打开朋友圈、微博，全被世界杯的话题刷屏，“当初你们用来自星星的你刷屏欠下的债，这几天男生们已用世界杯一个一个讨回来！”虽然这只是笑谈，但也反映了目前世界杯的火热。相较于火热的世界杯，楼市表现却可用“冰冻”一词形容，而业内人士普遍预测，随着“世界杯”的开播，居民看楼热情和人数将大大减少，楼盘将承受更大的压力。

5月的一系列重要数据近期已公布，除投资外，其他数据以回升为主，部分还创了年内新高。其中，PMI、出口表现不错，PPI降幅进一步收窄，工业增加值小幅回升，社会消费品零售总额创年内新高。然受房地产投资下滑的拖累，固定资产投资八连降，财政收入亦较前一月出现回落。不禁让人疑惑，目前楼市到底有多冷，是否冷全年呢？

楼市多面遇冷

进入2014年以来，楼市的表现显得颇为悲情，楼市遇冷已不是一个新鲜话题。在经历了3月小阳春落空、4月成交趋冷后，目前楼市再次遭遇“红五月”爽约。刚刚发布的5月的数据中，楼市释放更多“冰封”信号：房地产投资增速持续放缓，创统计该数据以来的历史新低；商品房销售面积和销售额仍然维持负增长态势，降幅还在不断扩大；新开工、土地购置等指标增速也出现不同程度下滑；房地产资金情况未有改善。而早先发布的百城房价也是自2012年6月以来百城房价首次环比下跌。

投资冷——投资增速四连跌，创57个月新低。数据显示，今年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点，创出2009年以来最低纪录。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

图1 我国房地产投资情况

数据来源：国家统计局，钢联云终端

房地产投资增速持续回落，与房企拿地热情浇灭、项目投资和运营不佳等情绪低落有关。房企若加大投资量，将使得原本紧资金链愈趋紧张，所以房企的投资热情会暂时蛰伏起来。

需求冷——“红五月”爽约，销售面积和销售额降幅扩大。在往年房地产市场都会有所复苏的红5月出现了数据的全面下行。统计局数据显示，1-5月份，全国商品商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点（见图2）。其中，住宅销售面积下降9.2%，相与去年全年的增长17.5%下滑26.7个百分点；住宅销售额19720亿元，同比下降10.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑36.8个百分点。

而据中原地产统计数据显示，在已公布销售额的30家上市房企中，从完成年度目标情况看，除恒大、万科等个别企业外，其他房企普遍完成销售目标状况非常差，平均完成率仅29%。如果房地产市场延续目前的发展趋势，而房企又不努力地加快以价换量，很可能90%以上的企业将难以完成年度目标。

图2 全国商品房销售面积及销售额增速

来源：统计局

尽管销售遇冷，但去年及更早的投资导致商品房供应持续增加。1至5月份，房屋竣工面积30700万平方米，增长6.8%，而1至4月份为下降0.3%。其中，住宅竣工面积23388万平方米，增长5.3%。5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米。

开工与房企土储冷——开工力度减缓，企业拿地减少。销售情况不佳，开发商自然减缓了开工力度。今年1－5月住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。同时，楼市转冷加上行业资金面偏紧，企业减少拿地或者持观望态势。1－5月，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，与去年同期相比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2个百分点。同期土地成交价款报2954亿元，同比增长8.7%，增速也比1－4月回落0.9个百分点。

图3 房地产新开工与土地购置情况

数据来源：国家统计局，钢联云终端

资金冷——资金来源增速继续下滑,跌破历史低点。资金的变化影响房地产投资的进度。而5月房地产的资金紧张情况未有改善。统计局数据显示，前5个月，房地产开发企业到位资金同比增长3.6%，增速比1-4月回落0.9%。其中，国内贷款增长16.5%；利用外资下降24.5%；自筹资金增长9.8%；其他资金下降6.4%。在其他资金中，定金及预收款下降8.4%；个人按揭贷款下降1.2%。资金方面的变化也在影响房地产投资的进度。

图4 房地产开发资金方面情况

数据来源：国家统计局，钢联云终端

价格冷——百城房价连涨23个月后首次下跌。中国指数研究院最新发布的一份报告显示，2014年5月，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10978元，环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前，百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。早先统计局发面睥4月大中城市房价涨幅继续收窄，新建商品住宅价格环比下降的有8个、持平的有18个、上涨的有44个，环比上涨的城市个数减少，持平和下降的城市个数增加。业内预测，5月多个城市新建商品住宅库存再创历史新高，房价下跌压力将持续加大。

而值得一提的是，房地产投资、销售等各方的遇冷，拖累了财政收入走低。财政部数据显示，在4月全国财政收入增幅由负转正之后，5月财政收入为13670亿元，同比增长7.2%，增速较4月下滑2个百分点。而对房产税收而言，不只减了“三五斗”。从房地产相关税收看，房地产企业所得税延续4月负增长态势，为531亿元，下降2.5%；从房地产营业税看，虽扭转了4月负增长态势，但增长仅0.1%，为443亿元，受商品房销售额下降影响。

未来风险仍待释放 对钢市影响偏负面

房地产市场如此低迷，让“救市”与放松调控的呼声越来越响。过去的两个月里，相继传出广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡等城市的救市政策，但是房地产市场看跌情绪较重，使得部分未消化的新增供应转化为库存。5月楼市的表现并不在人意料之外，5月商品房待售面积增加值接近4月的2倍，楼市库存继续积压，未来房地产市场好转似乎难期。对于下半年，市场普遍认为，下半年房地产投资等仍存下滑风险。

房地产投资被认为是中国经济最为关键的驱动力之一，因房地产对其他40个行业产生直接影响。房地产投资遇冷料将拖累我国经济，且其负面效果已经显现。以钢铁行业来说，作为原材料的建筑钢材，楼市降温对其冲击较大，不仅冲击市场信心，同时也使得建筑钢材终端需求释放低迷，钢价在很长一段时间处于震荡下行的格局。5月的建筑钢材市场整体出现大幅下跌的局面，截至5月底，全国24个主要城市20mmHRB400材质螺纹钢平均市场价格在3261元/吨，较4月末下跌94元/吨；8.0mmHPB2300材质高线平均市场价格在3346元/吨，较4月末下跌101元/吨。对5月的建筑钢材市场而言，一方面原料下行致使市场缺乏成本支撑，同时钢厂产能释放难以抑制，加剧现货市场供需矛盾，另一方面，房地产问题不断，下游需求难见好转，行业资金面仍然紧缺，也是建筑钢材价格持续低迷的主要原因。后期楼市风险进一步释放，对于钢材市场的影响仍趋负面。