南京楼市调控出新政：按季分解控涨幅

近日，南京市出台旨在引导当地房地产市场的多条调控政策，从土地出让、房价涨幅控制等多方面来力保刚性需求。

为了控制房价，加强楼盘申报的价格指导，南京在近日下发的《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》(以下简称《通知》)中要求，按季度分解控制房价涨幅，如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。

在价格申报方面，以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。

针对市面上不少精装修楼盘故意提高精装修价格，变相涨价和精装修实际价格与标准价格明显不符的现象，《通知》表示，将引入第三方评估，明码标价。针对刚需购房者逐渐看重的郊区楼盘，则要求加强这些郊区楼盘的市场监管。

此外，在土地出让环节上，要求设置合理竞价上限，超出部分将竞配建保障房面积。针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，此次出台的政策中明确，未来商品房开发90平方米以下户型占比达到50%以上。针对目前各个板块“地王”频出现象，《通知》明确，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，溢价率高于45%时，仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。

据悉，过去几年来，南京每年的商品住宅用地供应量一直在400—450公顷左右，从今年开始，南京土地出让计划将增加10%以上。《通知》中还明确，今后五年南京市商品住宅年均用地在500公顷以上。

值得一提的是，在今年全国两会期间，备受业界关注的2014年房地产市场调控思路得以明确。住建部部长姜伟新近日透露，今年房地产调控思路倾向于“双向调控”。政府工作报告更是指出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。

业内人士认为，由于房地产市场掺杂民生、经济、投资等多种复杂因素，因此行政调控手段在2014年仍然不会马上退出。但与以往楼市调控“一刀切”不同的是，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，后续楼市调控将呈现分化趋势，类似南京等涨幅比较快的城市可能会继续从严执行楼市调控。此次南京新一轮调控政策的出台，“可能会明显抑制南京房价上涨的预期。其中，增加供应、限制价格等措施，将可能使得南京楼市在3月到2季度出现一次降温过程”。