北上广深楼市政策依赖性强 二手房市场回暖

在全国楼市日趋萧条之际，央行一纸新政，又给房地产市场打了一针强心剂。9月30日，央行发布通知，对首套房实行“认贷不认房”政策，即首套房还清贷款后，再买房仍可享受首套房的各项优惠政策。举例而言，购房者如果在首套房贷款还清后，再购买一套400万元的房产，首付款可由原来240万元降至120万元，还款总额也将减少约30万元。在业界看来，此举被视为“救市”组合拳之一。

“从我们的流量、均价数据来看，房贷新政对于北上广深四个城市的影响程度要高于其它城市，具体体现在新政颁布以来，北上广深四个城市的二手房流量，环比9月同预测的基础期增长超过17%，其它城市则不到7%。从这个角度来看，北上广深购房者对政策的敏感度和依赖都比较强。”赶集网房产频道负责人曲先洋对《证券日报》记者表示。

二手房市场回暖

由于10月份尚未结束，因此官方的月度统计数据还未公布。但是，作为最大的二手房信息平台，赶集网后台的实时数据具有相当的代表性。“截至目前，房贷新政出台时间还比较短，贷款利率等优惠政策也需要一定的时间去落地执行，目前从成交量上还无法完全体现市场的复苏，但从赶集网自身的挂牌量、均价、流量因素来看，楼市已经开始回暖，进入上升通道。”曲先洋透露。

赶集网刚刚发布的《2014年二手房分析及预测》报告显示，北京2013年1月份至8月份共成交116765套，而2014年成交量仅为56739套，大幅下降51.41%。上海2014年成交量依然在各大城市中保持领先，也下降了40.22%，仅次于北京，二手房市场观望气氛浓厚。9月份，北京市二手房均价32188元/平方米，截至目前的最新数据显示，10月份，北京市二手房均价为32343元/平方米，环比增长0.48%，预计11月份的均价将在33160元。换言之，“拐点”似乎正在出现。

对于年初以来的二手房走势，曲先洋回顾称：“从成交量这个核心指标来看，今年3月份有一波成交高峰，然后开始回落并持续保持在一个较低的水平。3月份的高峰，一个原因是这是春节后的正常季节性高峰;另一个原因是，从4月初开始，各地方政府陆续出台了更严格更细致的调控政策，包括限购、贷款限额、贷款利率等多个方面，抑制了部分购房需求，同时也促使不少购房者转向观望态势。”

但是，随着多个救市政策的推出，房地产市场也正从9月份以来呈现触底反弹的架势。有一位不愿具名的二手房购房者对《证券日报》记者透露，其今年年初曾在北京东北四环外斥资300多万元购买了一套二手房，但购买后房价就一路走低，“不过，现在已经涨回来了，比购买价还多了20万元”。

去泡沫化进程或终止

随着部分地区二手房房价创出年内新高，关于房价泡沫的忧虑再度袭来。

“房贷新政出台后，认贷不认房的二套房认定方式让一些本没有购买二套房意愿的人又有了购房的想法。房贷新政出台的时间较短，未来北京房地产的价格泡沫是否会持续增大，还有待观望。”曲先洋表示。

数据显示，一线城市房屋均价与月均收入之比普遍较高，其中北京位居十大泡沫城市之首，房屋均价/月均收入达到了6.52，上海紧随其后，其次是广州、深圳。在二线城市中，青岛的泡沫程度最大，房屋均价与月均收入之比达3.30，十大城市中重庆房价收入比最低。

数据显示，北京二手房今年1月份至9月份房价最高达37460元/平方米，发生在春节过后的3月份，而房价自3月份后持续走低，至9月份达到最低点32188元/平方米，相差5272元/平方米，变化幅度达16.38%。其次是上海，二手房房价振幅为12.58%，最高与最低价相差3337元。相对而言，武汉、郑州二手房房价波动较小，市场比较稳定，武汉降幅仅有3.51%。

尽管从3月份到9月份北京二手房房价下跌了5272元/平方米，被戏称为每平方米亏了一个iPhone 6。但是，在房贷新政后，北京又是最先回暖的。“从国庆节前二手房新政发布后近半个月的房价变化来看，北京、成都、武汉、西安、重庆受影响较大，房价均有所回暖或下跌明显减慢，其中，北京11月份预期环比上涨2.53%，成都预期增幅为0.66%;新政发布至今，上海、广州、深圳、青岛、郑州五地的房价走势相对变化不大，没有明显回暖的趋势，可能还有很多人持观望状态。值得说明的是，因为新政策发布不到半个月，未来的变化趋势可能还存在不确定性。”曲先洋表示。

据悉，一些对房贷新政不敏感的城市，正在研究进一步的刺激措施，比如松绑二手房交易营业税的免征期限，如天津市从11月1日起，将5年缩短为2年。

来源  证券日报

(编辑者：wanghui)