房地产市场跌谷底 内房股票惨遭抛售

 又有开发商不惜大幅折让供股集资，紧张的融资环境将略见复苏的中国房地产市场再次推向谷底，引发投资者集中抛售香港上市的内房股票。

9月22日，河北邯郸市传出部分房企涉嫌非法集资并出现集体违约，涉及资金高达93亿元。市场下行中，就连上市的龙头房企也不得不频频向市场“抽水”，雅居乐地产大幅折让31%供股集资31%，成为一个月内第三家在低位进行股本融资的开发商，满足再融资需要。

多家香港上市的内房股遭遇“滑铁卢”，华润置地单日下跌3.1%，成为表现最差的蓝筹股之一;雅居乐惨遭九连跌，收市急跌7.2%，富力地产跌逾4%，整个内房板块几乎回吐了近期“牛市”的所有升幅。受内地楼市风险拖累，恒指22日大跌350点或1.44%，7月底以来首次跌穿24000点。

戏剧性的变化发生在尾盘，市场传言四大行将联手出台政策，只要还清房贷贷款余额，就会在按揭审批时认定为首套房，预计政策可能赶在十一黄金周销售旺季前出台。一众内房股接近收盘时录得大量买盘涌入，憧憬中央政府“救市”。

瑞士信贷亚太区房地产研究主管杜劲松接受21世纪经济报道记者访问时表示，若传言属实，对楼市而言是非常重要的积极信号，意味着“救市”措施第一次由地方政府层面转向中央政府，可释放相当数量的改善型购买力，对北、上、广、深的刺激作用最为明显。

内房“小股灾”

9月22日，雅居乐地产(3383.HK)宣布以“五供一”的计划供股集资，供股价每股4港元，发行6.96亿股，集资约27.85亿港元，供股所得资金用于债务再融资和一般运营。资料显示，供股价较9月19日收市价(5.81港元)大幅折让31.15%

公告显示，供股股份约占其已发行股本和扩大后股本的20%和16.67%，雅居乐大股东陈氏家族信托Top Coast Investment Limited已承诺参与供股。这与此前宣布供股集资的碧桂园和越秀地产如出一辙。

一名外资大行的分析师表示，销售均价下跌，加上楼盘销售的回款速度普遍较低，造成部分高杠杆的开发商不得不进行股本融资，因债券市场对内房高息债的容量已接近饱和，开发商也不愿提高发债成本。与2012年末的主动供股潮不同，开发商选择在股价低迷时折让供股，为了偿还到期的旧债，属无奈之举。

高位配股，通常可以理解为大股东趁高套现;但若股价处于相对低位，则反映开发商的融资压力较大。以8月底宣布供股的碧桂园为例，集资31.8亿港元，主要就是为了还清9月10日到期的一笔美元优先票据。

上市房企浮现再融资压力，而那些还未上市的小型房企却爆发集体违约事件。据报道，河北邯郸市金世纪、万聚、卓峰等多家开发商非法集资，出现集体还本付息困难，引发集体违约担忧。

杜劲松认为，集资问题广泛存在于三、四线城市，违约事件属特殊案例，是个别小城市艰难楼市去库存的真实写照，邯郸的危机具有一定的代表性，但市场无需过分解读。一名资深业内人士透露，包括辽宁营口、江苏连云港等城市都存在不同程度的开发商集资行为，难以判断会否出现“邯郸式危机”。

“牛市”终结?

受惠于“沪港通”、地方政府放松限购和货币宽松预期，沪港股市从7月22日左右开启了一波大牛市行情。香港恒指一度突破2008年金融海啸以来的6年新高，如今已回吐了90%的升幅。

交银国际董事总经理、首席策略师洪灏22日预期，70大城市中已有68个城市的房价下跌，无论是数量还是房价上涨的速度，都已经达到了2013年初以来的新低。如此迅速的房价下调增加了实体经济的实际利率压力，已接近触发减息的水平;收益率曲线处于历史低位，沪港股市可能会出现较大幅度的回调。

从盘面上分析，与大市同步上涨的内房股大多已跌回7月抽升以前的水平;因此，作为中国经济目前最大的隐忧，房地产市场何去何从是左右“牛市”能否延续的重要因素。

“一线城市房价加速下行可能是促使中央政府在全国范围内推出‘救市’措施的导火索。由于一线城市对首套房的把关最严，如果四大行的信贷政策兑现，会最先提振大城市的楼市表现，个别财务稳定的大型房企将受惠于环比不断回升的销售额。”杜劲松说。

来源  21世纪经济报道

(编辑者：wanghui)