房企负债水平处于历史峰值 现金流进一步恶化

随着上市公司半年报的出齐，房企的财务状况也轮廓渐显。截至8月28日，包括招保万金四大地产巨头在内的115家上市房企晒出了中期“成绩单”。 虽然上半年房企营收总体依然呈上升趋势，但净利润不升反降，行业呈现增收不增利的局面。

与此同时，一个更值得关注的现象是房企的资金状况，今年上半年115家房企中有42家净负债率超过100%的安全警戒线，占到统计总数的近四成，而去年这一数字仅27家。尤其是以福建房企为代表的“激进派”，部分公司的净负债率激增至300%以上，资金安全堪忧。分析人士认为，目前房企的整体资产负债率水平基本处于历史峰值。

如果不能加速去化、回笼资金，房企的资金安全无疑将在今年面临极大的考验。在资金压力下面，房企半年报透露出的下半年销售策略几乎雷同，那就是加大供货、去库存将成三、四季度的主导思想。

现金流进一步恶化

报告期内，115家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化趋势。统计数据表明，115家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-540亿元减少至今年中期的-1020亿元，同比大幅减少89%。

对此，国金证券分析师曹旭特表示，对2014年行业资金流入和流出项的预测，今年房地产企业资金盈余接近2008年的历史最差水平。

而从经济环境看，曹旭特认为，今年资金面的情况比较接近2011年水平，当时融资结构发生变化，金融机构贷款占比已经降至58%，这一切都和目前水平比较接近。“但不同之处在于，2011 年房地产行业资金盈利比例达到6.8%，高于我们预测的2014 年行业仅1.8%的资金盈利比例水平。因此，按房地产行业自身规律演变，今年底开发商的资金链不会好于2011 年的水平。”曹旭特强调。

在现金流之外，房企的净利润也不容乐观。数据显示，115家上市房企实现净利润总额从去年同期的291亿元下降至今年中期的281亿元，减少了10亿元，降幅为3.5%。

其中，在“招保万金”四大巨头中，金地集团今年中期净利润降幅近五成，招商地产则下降了三成。

相比之下，面对房地产行业已长达半年多的整体调整，保利地产和万科A两大千亿龙头房企仍保持了逆势增长，期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元，同比分别增长12.19%和5.55%。

真实负债水平堪忧

更让人担忧的，是上市房企的真实负债率水平的全面高企，已经接近峰值。其中表现尤为明显的，是那些作风激进、以高周转进行规模扩张的房企，在去化艰难的当下，资金危机更是凸显。

从半年报数据来看，截至8月28日，115家上市房企整体资产负债率并没有太大变化，从去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平稳，但剔除预收账款后的负债率水平却明显上升，从去年的56.8%上升至2014年58.3%。

不仅如此，更多房企的净负债率水平已超出安全警戒值。2013年上半年，这115家上市房企中净负债率超过100%的有27家，而今年同期这一数字已达到42家。净负债率高企的房企不仅包括资金链紧张的中小房企，也有像保利地产这样的房企巨头。保利地产半年报显示，公司上半年净负债率已高达118.8%，居四大巨头之首。而除了万科净负债率微降之外，其余三大房企的这一指标均呈上升趋势，其中招商地产的增幅最大，从去年的23.%增至今年的41.2%。

部分扩张激进的房企资金链状况更是让人捏一把汗。去年至今，在一线城市疯狂拿地、高速扩张的福建房企净负债率普遍居行业前列。例如屡屡在京沪两地高价拿地的泰禾集团，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%，增幅惊人，仔细看其报表数据可以发现，在大举扩张过程中公司上半年净债务从去年的91亿元，激增至今年的309亿元，造成净负债率的急速上升。

下半年去库存提速

由于今年以来房地产市场的持续调整，导致上市房企去化进程放缓，由此带来的库存压力也达到高位。统计数据表明，截至今年中期，115家上市房企库存从去年同期的1.58万亿元，增至今年1.97万亿元，增幅高达25%。

有分析师认为，从绝对量分析，现有库存处于历史较高水平，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11%;二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升，目前已经超过上轮周期高点的26%。

去库存、加速周转已成为下半年房企保证资金安全、提升业绩的当务之急。以四大龙头房企为代表，虽然上半年业绩有增有减，但无一例外地都将大量供货集中在下半年。

金地公告显示，公司下半年可售总货值约900亿，其中存货约570亿，新推货值约330亿，去库存将是金地下半年主要任务。由于上半年推货较少，招商地产要完成500亿元的销售目标，下半年无疑也将大量释放货量。截至6月底，招商地产在手货值约270亿元，下半年计划新推约450亿元，总货值超过700亿元。

“目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”万科总裁郁亮表示。基于这一判断，万科也将把下半年作为推货走量的出货窗口，公司高层表示，下半年公司业绩将体现得更加充分。

来源  上海证券报

(编辑者：wanghui)