楼市：不调控才是最好的调控

最近几个月二三线城市房价下行的趋势已经确立，那只闲不住的手又开始蠢蠢欲动。重灾区小城市开始减免税收，如营口直接减免契税;大一点的城市开始放风试探舆论和中央政府的尺度，如福州藏在云里雾里的“口头通知”。

所有的市场中，楼市因其巨大的财富效应，无疑是政府最关心的市场，无论涨跌，政府总会主动或被动参与进来。但楼市十余年调控的结果人人不满意：居民不满意房价，开发商不满意束缚太多，政府不满意背着诸多骂名。

为什么会出现这样的情况?楼市到底怎样才能健康发展?

楼市在一定程度上的确是个政策市，这是无法否认的。中国房地产市场真正的繁荣，开始于1997~1999年福利分房政策的取消。虽然此后一些权力部门和机构仍然或明或暗操作“半福利分房”，如定向的经济适用房，但中国房地产市场整体上已经成为一个真正意义上的“市场”。

此后长达十余年的房价上涨周期，主要与整体经济成长有关，但政府长期实施的房贷优惠利率政策在其中也起到了巨大的推动作用。

除了诸多支持政策，政府在高房价带来政治压力之后，也出台了很多抑制政策。客观来看，这些政策对抑制房价上涨速度也起到了一定作用，历史上杀伤力比较大的主要是税收政策：如5.5%的营业税政策，以及个税、契税分类征收等政策。

从全球来看，多数国家的房地产市场也是被政府严格控制的，只不过各国程度不一。极端的如新加坡，多数人的住房问题由政府提供“组屋”来解决;德国甚至连租金价格都要严格监管。

以上说了这么多，并非要为政府调控政策百分百辩护，而是想提出一个根本性问题：房地产市场本质上还是一个商品市场，政府调控必须有边界，如果政府成为主角，后果是悲剧性的。

政府调控越界最典型的案例，就是2008年金融危机之后层层加码的救市系列政策，彻底扭曲了市场的正常运行规律和市场参与各方的行为模式。

当年在100天内连续5次降息的基础上，2008年10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。购买二套“改善房”照样享受利率7折。

从当年11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。

当年12月20日又发布《关于促进房地产健康发展的若干意见》：将原来个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将按转让收入全额征收营业税，改为按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

地方政府救市政策更加疯狂：各地除了在中央政策基础上继续降税，杭州、厦门买房送户口;南京、西安直接现金补贴房价的1%;最激进的是江苏宿迁，补贴房价的5%!

救市效果是非常明显的，2009年创下了房价涨幅的最高纪录——24%;全国商品房销量涨幅也创造了最高纪录——42%。此时其他国家楼市大多还处于水深火热之中，美国房价创下40年最大跌幅，一季度就跌了19%。

但后果也是非常严重的。中国楼市在持续增长10年之后，失去了一次正常调整的机会。“有政府支持，房价永远不会跌!”楼市参与各方从此确立了不正常的预期心理：

消费者倾家荡产集三代人之力也要买房，有了余钱一定要全部投向房地产;

房地产企业疯狂炒地，面包贵过面粉无所谓，反正未来房价高涨会赚回来;

实业企业家难赚钱，房地产赚钱快，实业变成为开发房地产融资的壳;

地方政府拼命拆迁，恨不得一届卖掉所有能卖的地，可以建设无数政绩工程，一个武汉市城建预算可以超越整个英国;

金融业影子银行成主流，高息借给地方政府和开发商，反正有土地抵押没风险。

中央政府此后出台严厉的行政干预政策，如限购等等，仍然挡不住房价的高涨。2008年救市的后果，6年后各行各业都还在消化之中。如今楼市又一次到了调整的时候，而且程度远远不如2008年，房价的下降仅仅开始出现在少数严重供过于求的小城市。但最关键的利益相关者——地方政府又准备救市了，利益相关各方又开始呼吁中央政策的调整。

请给房地产市场一个自我调整的机会!政府需要摆正自己的位置，只需要为市场提供健康的外在环境，不调控才是最好的调控，市场供求关系自会调整房价高低。

来源 第一财经日报 

(编辑者：wanghui)