地价持续上涨 宅地供应未完成计划

 据了解，日前根据国土资源部发布“2013年国土资源有关统计数据”显示，2013年全国房地产用地20万公顷，同比增长26.8%;与此同时，全国105个主要监测城市地价总体水平也在持续上涨。

由于房企拿地的融资杠杆一再推高，分析人士认为，地王入市的风险正在积聚。

地价持续上涨

去年，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米，同比分别增长7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。

关于地价持续上涨的情况，中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》记者表示，2013年各地地王频繁出现，一二线城市只要出现土地交易，价格就创历史新高，多地还出现了地块楼面价超过周围在售物业价格的现象。

财政部日前数据显示，2013年地方政府性基金中，国有土地使用权出让收入4.1万亿元，同比增长44.6%，创下历史新高。至此，从1999年~2013年的十五年间，全国土地出让收入总额已达19.54万亿元。

关于未来地价走势，张大伟认为，短期地王依然会频繁出现，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，2014年房价涨幅将有所缓解。

对于房企来说，补充土地储备，最核心的前提是资金。在一线城市拼抢地王、一掷千金的风光背后，部分房企也开始高杠杆融资购地。一些基金、信托为这类地产企业提供拿地的“过桥资金”，业内预期这类融资渠道的成本不低于15%。

“我们主做拿地，合作的地产商，基本开发贷都很轻松，不是拿地，也不会找我们融资。”北京一家专门从事房地产私募股权基金投资的房地产基金管理公司工作人员说，公司可为拿地配资50%~70%，但只做一二线城市。另一私募人士则表示，纯拿地项目“少于20%免谈”。

房屋“面包”价格上涨空间有限，购买土地这一“面粉”的融资成本却越来越高。张大伟指出，按全国主要城市出现的地王来看，大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价，拿下地王的房企如果要达到正常利润，市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。

但市场是否将给出如此大的回应?穆迪投资者服务公司报告预计，2014年中国70个大中城市的房价涨势将有所回落，原因是2013年底基数较高，而且房地产业具有周期性。此外，上述城市严格的监管调控措施与经济增长放缓也将抑制房价上升。

宅地供应未完成计划

不过，火爆的土地市场，仍不足以扭转宅地供应计划连续四年未能完成的现实。

上月中旬，国土部官方微博“国土之声”发布消息称，2013年全国住房用地供应13.82万公顷，同比增长24.7%，达历年最高，相当于前5年平均实际供应量的143%，全年供地态势符合调控政策导向。

虽然全年宅地供应绝对量有所提高，但仍未完成年度供应计划。2013年4月，国土部制定的2013年全国住房用地计划是供应15.08万公顷。

结合四年来的官方数据来看，全国住宅用地供应计划已经连续四年未能完成。2010年全国住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷。2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷。

2012年住宅用地供应计划为17.26万公顷，虽然因上半年土地市场行情不佳，国土部主动将该计划下调至15.93万公顷，但最终住房用地供应11.08万公顷，比2011年仍然减少了11.5%(上述数据来源于国土部的官方通报，与年度“国土资源公报”中相关数据略有出入)。

依据国土部分类，商品房用地供应量属于“预期性”指标，地方政府计划供应的土地能否最终成交，要看房地产市场行情及开发商的拿地意愿，中央政府并不对地方政府的这一计划进行完成率的考核。

但连续多年不能完成年度供应计划，一方面会引发市场关于土地供应不足的预期，另一方面也反映出该计划编制过程可能较为粗放，地方政府对土地市场变化预判不足。(第一财经日报)

(编辑者：wanghui)