棚改大规模启动 多地探索商品房回购

8月15日，住建部发布信息称，2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。截至7月底，已开工590万套，分别达到年度目标任务的84%和70%，完成投资8500亿元。

即便在总体上赶上了进度，但各地的保障也呈现了各自的建设景象，按国务院的规定，2014年起之后几年，每年要完成棚改470万套以上，将牵涉资金缺口、人口安置、土地征集等关键难题。

“在今年棚户区改造大规模启动的前提下，各地为了赶进度，不少地方通过政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置，更利于棚改等保障房的推进。”上海易居地产研究院副院长杨红旭表示。

与此同时，这也将缓和各地目前不太景气的房地产环境。8月11日，湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定政府可回购普通商品房用作保障房源等五项措施，来促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

打通存量房与棚改需求

湖南版《意见》要求，各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，并纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。

据了解，2014年长沙棚户区改造任务为14700户，全市拟实施棚改项目56个。截至6月底，长沙城市棚改项目已开工44个，改造11592户。

湖南省住房和城乡建设厅数据显示，2014年至2017年，湖南省计划改造各类棚户区134 .19万户，其中城市棚户区改造107.76万户，国有工矿棚户区改造和国有垦区危房改造26.43万户。目前，湖南省城市棚户区改造涉及约450万人，占该省城镇人口的13.4%。

据湖南省住建厅人士介绍，湖南稳定房地产市场发展政策最大亮点在于，政府将改变新建的方式，通过回购适当面积的普通商品房作为保障房源，从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求。

“另外，从以往经验来看，新建的保障房源，一般位置相对较为偏远，配套并不完善，而在今年棚户区改造大规模推进的前提下，通过政府回购适当面积，适当区域的普通商品房实现就近安置或者就地安置，更利于棚改的推进。”该人士透露。

杨红旭表示，政府主要是出于解决巨额存量房的考虑，毕竟现在市场形态非常不健康，为了避免企业资金链断裂引发潜在的金融风险，政府也是无奈之举，毕竟靠市场自己去调节是最好的。

放大到全国，国家将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，加大了对各类棚户区改造的力度。根据国务院部署，2013-2017年要重点推进资源枯竭型城市、独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。

这给地方高强度的保障房建设任务下，又增加了新的任务。面对湖南的回购商品房模式，各地也在蠢蠢欲动。

多地已经进行探索

据本报了解，事实上在年初两会上，亦有政协委员提出，一方面不少商品房空置、另一方面保障房建设压力大，可以探索回购一批商品房用于保障房。

到了7月，亦传出建部正关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式，当时机成熟，会对这一模式做得好的城市经验进行推广。目前，已经有成都、芜湖等城市在棚改中实施政府回购方式。

据悉，全国一年的商品房竣工量为800万套左右，如果政府回购的商品房量达到20%，就是160万套。这对部分库存量过剩的城市房地产市场是一个对冲。

“在楼市的下行阶段，政府直接出手救市，一定程度上是在替市场做资源的分配，去化库存的作用是肯定有的，只是效果如何，还很难说。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞告诉记者。

“其次，商品房库存与保障房缺口的匹配也是该政策推行的基础，同时如何制定出合理的价格区间，实现多方共赢，是问题的难点所在。”牛凤瑞表示。

无独有偶，近日浙江省嘉兴市人民政府下发了《促进房地产市场平稳健康发展意见》，提出将加强房地产开发用地供应管理、逐步取消保障性住房等实物建设。

《意见》提出，嘉兴将从严控制房地产开发用地供应总量、供应时序和供应结构，并逐步取消保障性住房、拆迁安置住房实物建设。同时，鼓励通过货币补偿方式实施安置或通过收购商品住房进行实物安置。

牛凤瑞同时表示：“想要回购商品房，对于债务负担沉重的地方政府是个很大的考验，如何合理分配两者之间的价差，利益的输送导向何方，以及政策对市场的巨大干扰，这都是必须考虑的问题。”

来源  21世纪经济报道

(编辑者：wanghui)