任志强鼓吹上海房价上涨 不信他睡大街

华远地产董事长任志强：三条主线将会影响房地产市场
    2014年至少有三条主线将会影响房地产市场。
    其一是GDP和房地产市场关系
    如果宏观经济转好，地产通常会受到打压，一旦GDP增速有所下降，地产将会被视为重要推动力。预计今年的宏观经济不会太好，也不会太差。
    第二条主线是供给
    根据中国指数研究院1月2日发布“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示，全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元人民币，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%。由此可见，土地供应量增加的趋势会持续，一方面，通常土地两三年后才能上市形成供应，市场调整通常以三年为一个周期。而在政府垄断供给局面下，也难以形成更大规模的供应。另一方面，部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。
    第三条主线是改革
    越市场化，对企业越有利。市场化方向明确以后，证监会会逐步放开房企融资审批，审批速度也将会加快。而2014年将诞生新的一批销售额千亿企业，20个以上500亿企业，市场集中度会越来越高。
    上海热线财经频道核心关注：
    从上海楼市的整体走势看，2014年房价将依旧持上涨趋势。尤其是房价预期上涨并未发生根本性改变。
    在二手房市场，多数房东并未因为目前的观望氛围而对后市抱消极心理， 相反由于持有成本有限，房东的挂牌价格依旧较为坚挺。
    汉宇地产市场部分析师朱春峰认为，目前的楼市遇冷只是短暂的，而随着“沪七条”等政策效应的消化，买家观望的情绪也会随之减弱。
    目前全市新建商品住宅的存量约970万平方米，其中公寓住宅存量仅约640万平方米，以单月100万平方米的销售量，只能维持6个月，供需矛盾依旧严重存在。2014年楼市调控整体大环境会相对较为温和，同时随着信贷自身的“松动”，在季节性利空效应的消失等条件下，市场的需求量在进入2014年第二季度便会陆续释放。
    刚需购房和改善型购房还是市场购房主力。朱春峰分析，2014年刚需和改善型户型的份额行情变化会延续2013年的走势。根据汉宇地产市场部对全市户型份额监测的数据显示，2013年新建商品住宅中90-120平方米户型的份额最高，达到30%，而在二手房方面，50-70平方米的户型份额最高，达到了24.1%。
    但从2013年全年的户型成交走势看，虽然小户型依旧是市场成交的主力，但是其份额却相应有所下滑，幅度基本在1%-3%。与之相反的是由于市场回暖，改善型置业需求激增，其份额也相应有所提升，其中2013年二手房90-200平方米户型份额上涨1.6%。
    从户型和价位配比情况看，城区外(如松江新城、嘉定新城、浦东周康等热门板块)的户型依旧为以90-120平方米的中小户型为主，其单价在1.8万-2万元/平方米，城区内(徐汇中心、陆家嘴)的区域中次新房的户型面积则以120-150平方米为主，其单价在3万-5万元/平方米。而老公房的户型面积则以50-70平方米为主，其单价在2万-4万元/平方米。
    刚需置业在户型选择方面，通常以城区外90-100平方米的中小户型和城区内50-70平方米的老公房为主，总价基本控制在 150万-200万元。而对于改善置业者，通常会选择城区外 90-150平方米的中大户型和城区内 90-120平方米的次新房，总价则控制在300万-500万元之间。从热点板块看，松江新城、浦东金桥、周康、徐汇中心等板块是刚需和改善置业者较为青睐之地。
    随着改善置业者的增多，今年总价150万-300万元的房子将唱主角。相关数据监测显示，2013年上海市新建商品住宅总价段份额中，主力价位段为100万-400万元，其市场份额占到72%。
    而在二手房方面，尽管150万元以下的市场份额(以网签成交总价为统计依据，低于市场实际份额)依旧维持在6成，但同比却下滑了10个百分点，相应的150万-500万元的改善置业份额则突破升至35%。目前上海楼市的供需矛盾依旧较为严重，2014年房价上涨的主旋律并不会有太大变化，只是在上涨幅度上会有一定的控制。
    京津等地房贷开年即收紧 利率八五折优惠绝迹
    与往年“年初松、年末紧”的规律不同，2014年开年以来，各地银行对房贷业务并未明显放松。在一些城市，大量股份制银行和城商行已退出房贷市场，首套房贷款利率八五折优惠已经绝迹。
    八五绝迹九折难觅
    开年以来，在包括北京、天津在内的各大城市，房贷优惠普遍收紧，房贷“年初松、年末紧” 的现象并未重演。
    记者采访了解到，由于种种原因，许多中小银行已对房贷业务失去兴趣。
    广发银行天津分行个人银行部信贷经理李恩胜告诉记者，广发银行天津分行从去年9月就已不做房贷，目前仍未恢复。平安银行天津分行个人贷款部工作人员告诉记者，平安银行天津分行去年做房贷时利率就基本不打折，今年已不做房贷业务了。民生银行天津北辰示范区科技园金融支行客户经理应雪雯告诉记者，房贷还没有停，但今年额度比较紧张，在民生做房贷肯定没有利率优惠，估计审批的时间也比较长。
    天津银行工作人员告诉记者，目前天津银行首套房贷款一般都是基准利率，除非资质特别好的客户才有可能拿到九折的利率优惠。在天津市另一家城商行，客户经理高女士则坦言，现在中小银行基本上已不做房贷了，即便有房贷，利率也会上浮，拿到基准利率都很难。
    值得注意的是，“财大气粗”的国有银行也对房贷业务表现冷淡。在工商银行天津白堤路支行、工商银行天津红旗路支行，工作人员均表示，天津工行目前首套房贷款利率为基准利率，没有任何利率优惠；在建设银行天津王顶堤支行，工作人员称，建行首套房贷款利率最多能打到九五折。
    在农业银行天津华苑支行、农行天津迎水道分理处，工作人员表示，首套房贷款，农行最多打到九折，但这得是客户资质非常好；中国银行天津南开支行工作人员告诉记者，中行目前首套房贷款一般都要求是基准利率，如果客户在征信记录上没有任何瑕疵，收入、工作单位等各方面资质也特别好，最多只能打到九折，八五折根本没有可能。
    银行业对房地产后市判断现分歧
    进入2014年，经历了“年末钱紧”的银行均已恢复贷款额度，为何房贷却未明显放松，出现了年初房贷紧张的反常现象？
    中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，去年下半年，由于贷款额度不足，大量房贷项目和企业贷款项目都被积压。随着贷款额度的重新获得，这些额度先要用来处理年前的“旧账”，银行对新增的房贷需求力不从心。另外，今年春节日期较早，节日期间大量的提现需求也对银行1月份的房贷政策有一定影响。
    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，2013年我国银行业出现两次明显的“钱紧”，流动性偏紧的局面至今未能完全扭转，银行间相互拆借资金的利息仍然很高；同时，随着银行竞争的加剧以及理财市场的冲击，银行普遍以利率上浮到顶甚至“存款返现”的方式吸收存款，这两个因素共同影响，导致银行获取资金的成本大大提升。
    杨红旭认为，对于银行来讲，房贷利率本来就远远低于企业贷款，如果贷款利率再打折就几乎无利可图。银行更乐于将宝贵的贷款额度用于利润更高、政策也更加支持的小微企业贷，这是房贷非常紧张的重要原因。
    中央财经大学中国银行业研究中心秘书长李宪铎认为，传统观点认为房贷对银行来讲风险较低，但目前银行业对房地产后市的判断出现分歧。部分银行出于防范房价下跌风险的考虑，也会对房贷业务更加谨慎，减少利率优惠、暂停房贷也是银行的一种自我保护。
    房贷紧张局面短期难改
    业内人士认为，从去年下半年延续至今的房贷紧张局面，短期内仍难以打破。(上海热线)

(编辑者：zhuxj)