任志强;房价和今石油一样价格已跌到国家难以承受 却无法控制供给的增加

任志强说，“前两天，我在全国工商联的商会上讲到这个问题时媒体报道出来，说我在唱衰房地产。大家都知道石油有一个OPEC（石油输出国组织），当石油价格降低时，他们通常会用减产的方法稳住石油价格……房地产商人可能比较聪明，他们知道如果销售情况不好，就要减产。”

任志强判断，从目前看，价格迅速回升的可能性不大，因为还有巨大的库存，大部分企业还要消化库存之后，才可能看到价格的高速反弹，但在局部城市和局部地区，12月份已经出现了价格上浮。

另外，他认为，政府对市场继续放水是注定的。“一般尿急的时候，一定会急着上厕所，放水在所有投行和经济学家看来都是注定的，也就是说要降准，我们已经有降息了，可能还会有多次的降息和降准。”

任志强预计，楼市底部运行估计要到明年9月份左右，或者到明年年底，大概四季度的样子。

“现在已经取得销售证而未销售的将近6亿平方米的面积，仍然是很大的压力。”任志强说。“这6亿平方米大概需要半年多时间才能解决，而且有相当一部分库存会历时累计，它永远存在。估计其中至少有2到3亿平方米是永远消化不掉的库存，比如类似鄂尔多斯存在的库存，这些库存很难用一两年时间在短期内把它消化掉。”

他在论坛上告诉开发商，希望所有人做好长期的准备，但他并不认为这个长期会很长很长。

“首先忍不住的一定是政府。”任志强最后说。

2015年的房价会不会抬头？

下一个高潮也许就在政府加大了市场刺激的力度和措施之后，加大了库存的去化率，但产量未能及时增加的节点上。

市场与行政调控的博弈

没有人不想知道房价未来的发展趋势，但很少有人能准确地预测出房价的下一个高点出现在何时！

今年11月份公布的70个大中城市的房价数据，仍是呈现房价继续下滑的局面，但下滑的幅度已经在收窄。因此又有许多投行与所谓的经济学家们在预测，明年初房价会开始抬头了！

从经济学的角度分析价格，通常从供求关系出发。“物以稀为贵”、“价高者得”，当需求仍在时，供给的数量决定着价格，有如当今世界石油的价格，在不断扩大生产，而需求平稳时，价格就会不断下跌，尽管油价已经跌到了部分国家难以承受的地步，但都没有人能约束供给的增加。

非充分市场经济条件下的中国，房价受两个方面的影响，一是国家的宏观经济政策，二是市场中的供求关系。

国家的宏观经济政策，一方面控制着土地的供给和货币的供给，另一方面约束着消费的需求和个贷对消费的支持。因此既影响供给的增加，又决定着消费的扩张。

市场中的生产者和消费者能做的，通常不是增加供给，而是减少供给和减少消费，因此在调节供求关系时，少了一条腿。总处于较波动的局面。无奈牵住的不是牛鼻子，而是牛腿！一股力量在试图用市场的规律调节价格，另一种力量在试图用行政的手段让价格合理化，结果在两种力量的博弈中，市场大起大落了。

看看这几年博弈过程中房价涨幅的变化，也许能找出其中的规律。

土地招拍挂制度让2006年之后的价格开始回升，2007年初增加供给的政策，推动房价迅速攀升，2007年底中央工作会议的“两防”方针—“防止投资过热和防止通胀”和一系列压缩投资及房价的调控措施，打破了市场正常运行的规律，出现了2008年中国经济的整体下滑和房价快速回落的曲线，并在2009年初跌到了谷底。

其实2008年底的中央经济工作会议就将“两防”改为了“四万亿”，但实际直到具体涉及前一年出台的限制住房消费的障碍被拆除之后，消费才被释放，尤其是个贷利率和交易税费的调整，改变了市场和消费者的预期，房价才在一年之后再一次冲到了高点。

2010年年初，为了抑制房价的过快上涨，中央取消了一些刺激房地产市场的优惠政策之外，也推出了一系列限价、限购、限贷措施，为打击投资行为而限制了消费行为，再一次将房价的涨幅打到了谷底，并在谷底波动运行了一个较长的周期。

恰恰是这个下滑的过程和底部运行的期间，市场减少了投资和供给，放慢了投资与施工的脚步。市场用压缩和减少供给的方式，让房价再一次回升了。2013年的价格回升应该说，靠的不是政策的刺激，而是市场的调节。

尽管2013年初出台了严厉的“国五条”，从限制和加大税收的角度给市场造成极大的麻烦，但2013年仍然创造了中国历史上的最高峰，销售面积的总量及增长都打破了纪录，价格也一路高歌而上。

楼市的下一个高峰在哪里

许多投行的分析师说2014年没有出台什么调控政策，但市场出现了下滑。原因在于消费需求没有了，因此媒体高呼“泡沫要破裂，房市要崩盘了”。其实许多人并不知道，2013年底几乎所有的银行都提高了个人住房消费信贷的利率，涨息的支出远远高于消费者的可支付能力。因此出现了2014年的销售面积和销售价格的双下滑。

提高的个贷利率削弱了消费者的购买能力，开发商只好用降价来调整，但个贷利率的提升远超过了降价的部分，利率吃掉了降价的空间，让消费者的实际支付成本并没有降低。

于是央行从年初就开始约谈四大银行，希望银行降低个贷利率，但银行在追求利润的冲动中并不愿意降低个贷利率，直到“9·30”房贷新政出台，才有了局部的松动和调整。

2013年住房销售额6.8万亿中，约有1.8万亿为银行个贷，占比不到27%，而2014年11月，5.3多万亿的住房销售中，只有1.2多万亿为银行个贷，占比下降为22%多，下降了约5个百分点，总金额约下降30%。从个贷的下降，既可以看出顽强的购买力与非杠杆化，也同样可以看出个贷支持不利对市场消费需求下降的影响。

在2014年的市场销售负增长中，各个限购城市陆续打破了僵局，消除了限购措施，止住了销售下滑的趋势，“9·30”房贷新政改变了限购限贷的条件之后，销售才开始有所回升。“降息”则更有利于降低消费成本，也在推动着市场的交易回暖。

但巨大的库存让开发商的大量资金被占压，销售的压力和还贷的压力仍然巨大，也无法在短期内迅速被消化。

博弈还在继续

政府追求的是经济的增速，只有加大投资才能有GDP的增长，但开发商要消化库存，才有能力扩大投资。为消化库存和稳定价格，开发商能做的是减少生产，降低投资的增速。

2013年的平均投资增幅约20%，但2014年已下降到了11.9%，并且在持续地下滑，这种下滑的趋势并没有改变，仍将继续。土地的购置和开工量都在持续负增长中，毫无疑问，今年是生产的小年，那么明年的新增供给无疑也会减少和降低。如果不能加速库存的消化，要改变投速增幅向下的趋势变为向上的曲线，仍将困难。

政府已调整的政策试图改变市场的销售局面，但何时才能适度消化库存呢？政府是否会为扩大投资而进一步加大调节的力度呢？

下一个高潮也许就在政府加大了市场刺激的力度和措施之后，加大了库存的去化率，但产量未能及时增加的节点上。（中商情报网）