房地产业进入深度调整 中小企或迎并购潮

2014年千亿房企的队伍并没有像往年那样再扩容，但万科、绿地集团冲破2000亿规模，将房地产行业带入了一个全新的时代。

按照中国指数研究院的数据，百亿军团获得扩容至80家，行业集中度进一步提升，市场份额接近40%。但阵营之间差距拉大，第一阵营(1000亿元以上)的销售均值已经是第三阵营(100亿~300亿元)的9倍。

有业内人士对《第一财经日报》记者表示，房地产行业进入深度调整期，行业集中度仍将提高，强者恒强，中小房企的日子会越来越难挨，甚至会迎来并购潮。

集中度提升与增速放缓

尽管2014年楼市整体平淡，但行业龙头在销售、管理及融资方面的优势，使得市场集中度继续提升。

中国指数研究院的数据显示，2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团，较2013年增加9家，销售总额共计2.8万亿元，市场份额已近40%。

另据克而瑞研究中心的统计，2014年全年销售额TOP10、TOP20的市占率分别为17.2%和23.2%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。TOP10的销售金额门槛也由2013年的554亿提升至658亿。

从销售业绩分布来看，百亿房企分为三大阵营。

第一阵营包括7家千亿级企业，万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。其中最受关注的当属万科、绿地集团两家龙头之间的竞争，二者均突破2000亿大关，同比增速均在20%以上。但作为雄踞“老大”宝座多年的万科，此次被绿地集团赶超，业内认为这意味着未来规模之争或有逐渐淡化之势，综合实力的比拼更值得关注。

万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。第一阵营中另外5家千亿级房企与之差距拉大，后续追赶或存一定难度。

第二、第三阵营与第一阵营的差距更大，显示出强者恒强的趋势。

中国指数研究院的数据显示，第二阵营为12家300亿~1000亿企业，销售额均值仅为532亿元，距第一阵营有近500亿元的差距。而第三阵营100亿~300亿企业最为集中，共计61家，销售均值只有第一阵营的九分之一。

值得注意的是，虽然行业集中度在大幅提升，但整个房地产行业的增幅却呈现出放缓的态势。

克而瑞研究中心监测的20家典型房企销售业绩同比增长18%，增速相比上年同期下降了7个百分点。且这20家房企中逾半没有完成年度销售目标，有的甚至低至七成，平均完成全年目标的96.3%，较2013年105.6%的完成率下降9.3个百分点。

转型与并购

房地产行业进入白银时代已成为共识，时下更多的房企思考的是如何在2015年继续去库存。

在过去的2014年，开发商的存货压力普遍很大。机构数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，万保招金4家龙头房企存货环比微增3%;15家中型房企存货较年初上升了25%。

平安证券分析师王琳分析认为，尽管随着限购限贷松动、降息周期的开启，近期重点城市成交持续好转，十大城市去化月数亦从高点的16.2个月下降至10.3个月，但考虑到市场尤其是二三线城市绝对库存仍处于高位，去化率未见明显好转，预计在2015年上半年相当长的一段时间，去库存仍将是市场的主旋律，房价亦有进一步下探的可能。

“考虑到地价并未明显调整，而房价已连续8个月环比回落，意味着未来行业利润空间将进一步压缩，中小房企的转型出局将被动提升行业集中度。”王琳表示。

一位三线城市的小型开发商负责人就对本报记者表示，2014年他的公司资金链非常紧，“房子都卖不出去，本来准备开发的土地也准备延迟动工，如果可以的话，想把手头建了一半的项目转手卖掉”。

这样的案例并不在少数，在各大产权交易所挂牌转让的地产项目或地产公司股权越来越多。

德信资本董事长陈义枫表示，除了个别的龙头企业外，大部分的中小企业的现金都比较紧张，这种困难的局面将会在今年二、三季度达到顶端。他认为今年将会是房地产行业的并购年。

此时房企不得不思考如何有效转型、创新，否则“出局”的概率将会更大。

克而瑞研究中心认为，短期来看，房企“危”大于“机”，因为利润率在持续下滑，部分企业会亏损、出局，另外转型的不确定性很高，部分房企有失败的可能性。长期来看，房企将不再依靠简单的复制扩张来提高业绩，转而通过模式上的创新来寻找新的盈利点。

来源  第一财经日报

(编辑者：wanghui)