房价短期回暖 可持续性存疑

中国指数研究院日前最新发布的百城房价指数显示，2015年1月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10564元/平方米，继连续8个月环比下跌后微涨0.21%。其中，44个城市环比上涨，56个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加14个。

1月份数据的回暖并不令人意外。事实上，从去年12月国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)数据中即可看出，12月部分大中城市房价跌幅已经开始收窄，部分止跌企稳，个别城市甚至出现小幅上涨。

由此看来，1月份的房价仅仅是延续了此前的走势。那么，为何房价在经历了2014年的持续疲软后能够在此时小幅反弹?

一方面，地方政府力措频频，出台了花样百出的救市政策。步入2015年不到一个月，浙江绍兴政府推出了购房税收补贴，而福建厦门和四川省则集中清理了楼市的行政干预、全面取消限购等;另一方面，中央政府近期一系列的利好政策给房地产市场释放出积极信号。

2014年9月30日，央行及银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，调整了首套房认定标准，进一步放松限贷政策，市场出现回暖迹象;10月14日，住建部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地降低公积金贷款门槛、推进公积金异地贷款、降低中间收费;11月21日，央行又采取不对称降息以促使信贷向消费端倾斜，使部分刚需入市，同时在一定程度上缓解了开发商的资金链断裂风险，提高了房地产的投资和购买积极性。

进入2015年后，中央层面更是密集发声，给房企一颗颗定心丸。从国务院总理李克强，到包括国家发改委、住建部、财政部、国土部、国税总局、国家统计局、央行在内的七个相关部委主要领导，就当前房地产市场及未来走势发表看法。其中，住建部提出，房地产库存高企的三四线城市，拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。此举不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地方房地产库存压力。

而李克强总理则在2015年冬季达沃斯论坛上明确表态，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。

在这种情况下，房地市场出现回暖信号也就不足为奇了。然而，如果房企就此对楼市调整期的房价波动作出过度解读，甚至失掉谨慎之心，则无疑是过分乐观。从楼市的整体趋势来看，房价上涨的可持续性存疑。

就货币政策而言，今年中央强调“松紧适度”。目前看来，央行并未采取大水漫灌的方式，而是通过“逆回购 MLF”组合工具，微调资金量价，管理市场预期。因此，结构性货币工具仍是央行调节短期流动性的主要方式。而在货币政策不出现全面松动的情况下，房价上涨动力不足。

同时，目前地方政府救市的力度不可谓不大，继续加大刺激楼市的政策空间有限。特别是在目前地方政府的财政收入捉襟见肘、地方债偿还压力升级的情况下，救市举措往往也是有心无力。面对规模已经如此庞大的房地产业，来自地方政府的刺激也只能是杯水车薪。

以温州为例，该地区民营经济活跃、金融改革领先，不乏财大气粗者，前些年甚至出现了辗转全国的温州炒房大军。然而，在国际需求疲软、中国经济增速放缓、下行压力渐增的大背景下，温州的经济受到很大冲击，此前投资投机需求推高的房价泡沫逐渐破灭。尽管温州早在2014年7月即全面取消了限购政策，但仍然难挽楼市颓势。截至2014年8月，温州市的商品房市场供求已出现严重失衡，新建商品房大概需要43个月才能卖完。

由此看来，在市场规模庞大、市场化程度较高的房地产行业，微刺激政策的边际效益出现递减，行政干预的作用将越来越有限。尽管政策方面的频频利好以及开发商在价格上做出让步等措施，有望促使刚需和改善型购房者率先出手，在一定程度上提振楼市，但种种外力只能刺激短期需求，难以扭转楼市供求关系改变带来的趋势性放缓。在房地产市场库存较多、人口拐点将至、城镇化步伐放缓的大背景下，中国楼市步入调整的趋势难以逆转。

来源  金融时报

(编辑者：wanghui)