广州楼市金九未见成色 去库存压力大

广州楼市未见“金九”成色。克而瑞监测数据显示，2014年9月前三周，广州全市新建商品房成交量为3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。在持续的疲软之下，广州开发商纷纷以价换量去库存，形成了一股不小的降价潮。

上海易居研究员严跃进分析，一线城市坚守限购限贷政策，库存面临较大的去化压力。考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性微乎其微，房企必然会加大降价促销的力度。

但降价让利之后的广州楼市，成交并未出现想象中的火爆。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌分析，按照目前严峻的形势，今年年底或明年年初，广州取消限购的可能性很大。

明暗交织的降价

万科总裁郁亮曾指出，广州房地产市场竞争充分，成熟度高，历来会成为降价的发源地。

在这一轮的降价潮中，万科的广州项目降价幅度同样不小。21世纪经济报道记者了解到，位于海珠区的万科派上周末推出共计约300套公寓，带装修均价2.7万/平米，最低价2.55万/平米，远远低于此前的吹风价3.3万/平米。

开盘当日，万科推出了包括1万抵8万、“淘万行动”账单抵房款1万元、按揭付款9.8折、7天准时签约9.9折等在内的优惠。当天的去化率达到了约七成。

除了万科外，上周末在市区开盘的还有荔湾的邦华星际广场，该楼盘只推出34套公寓，对比去年，每平米降价3000-4000元，当日成交了20套左右。

相比于市区局部的降价行为，广州郊区的楼盘降价势头更为猛烈。

据记者了解，毗邻新塘新汽车客运总站的奥园康威广场于上周开盘，毛坯售价9500元/平米，现可享1万抵5万优惠;带装修1.1-1.2万/平米，相较之前给出的1.75万/平米，让利幅度至少为5500元/平米。

在萝岗的降价影响下，毗邻的增城也不甘落后。其中，降价幅度较大的是增城广园东板块的翡翠绿洲，折后毛坯价格最低为8990元/平米，比此前1.29万/平米的精装价格低出近4000元。记者了解，这个价格目前已是自2012年年底以来的最低点。

在这一轮的降价潮中，除了直降的方式之外，众多开发商开创了更为隐蔽和巧妙的降价手段。

上周末，越秀地产推出了“刮1元抽iPhone6”的抽奖活动，吸引了众多购房者。并且，有人通过“刮1元，减100元”的云购模式拿到了11.82万的折扣机会。

还有开发商选择与金融机构合作，以首付贷款或理财作为营销的切入点。位于广州南沙的富力唐宁项目，9月推出“富易贷”的付款方式，购房者仅支付一成首付，另外两成可分两年偿还，免息无抵押。

同是9月，广州万科与腾讯理财通合作，联合推出了一款地产互联网金融产品——万科理财通。该产品通过冻结部分资金达成购房意向，如果确认购买则资金可抵扣购房首付，如果放弃，资金退回至用户账户，期间资金的增值收益归用户所有。

上海易居研究员严跃进指出，更隐蔽的降价手法一方面是为了规避各类负面效应，减少老业主维权闹事的发生;另一方面，开发商积极利用新技术进行营销创新，有助于建立新的竞争优势。

需求疲软的市场

不管是直接或变相的降价让利，还是通过捆绑理财改善用户体验，驱动开发商为购房者谋福利的，是广州楼市不容乐观的形势。

广州商品房库存高企。方正证券研究员肖肖指出，广州库存达到1000 万平方米，处于历史高位。去化周期为13.6个月，接近2008年的高点。预计未来库存还将继续增加。上海易居房地产研究院9月12日发布的《8月份新建商品住宅库存报告》显示，8月广州新建商品住宅库存量同比增幅为40%，高居一线城市之首。

此次降价潮中，幅度较大的是广州郊区的萝岗。广州业内人士分析，东部萝岗货量较大，所以大多开发商才会在降价上一步到位，以此来吸引购房者。

严跃进分析，一线城市坚守限购限贷政策，库存面临较大的去化压力。开发商考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性微乎其微，必然会加大降价促销的力度。

9月初，合富辉煌首席分析师黎文江预测称，限购限制住了广州的购买力，今年的金九银十很难延续以往的火爆，唯一能扭转局势的办法就是解除限购，降低二套房的首付比例。行业协会也频频发出呼吁。在9月23日举行的“市场归位——房地产新常态高峰论坛”上，广东省房地产行业协会会长蔡穗志呼吁限购政策在广东退出。

限购之外，还叠加着今年以来有所收紧的限贷影响。方正证券研报指出，广州的首套房利率一直保持着基准利率上浮10%，从8 月开始公积金贷款每月限额10 亿，放款速度也随之放缓，这对刚需市场的影响较大。

此外，黎文江指出，邻近广州的佛山8月取消限购，一定程度也分流了广州的购买力。

在买方市场需求不足的影响下，降价的作用并不十分明显。克而瑞数据显示，2014年9月前三周，广州全市成交量为3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌指出，今年以来，广州已经出现了两轮降价，分别出现在五一和端午节期间，目前来看，降价力度大的主要是万科、中海、雅居乐等有实力的大型房企，整体降价的空间已经不大，房价已经在趋于平稳。龙斌预测，成交不景气已经很明显，今年年底或明年年初，广州将有很大可能放松限购。

来源  21世纪经济报道

(编辑者：wanghui)