多数房企难逃利润下滑趋势 去存货速度将加快

　　“我们对一线城市是看好的，相信这些城市就算不取消限购，交易量肯定也还是不错的。如果取消限购，估计市场还会很火。” 世茂集团副主席许世坛在其中期业绩发布会上向记者表示，今年下半年应该会比上半年正面一点点，不过，七、八月份取消限购这个政策还不够，可能还需要更多的金融政策。整体来说，更加看好下半年的市场。

　　无独有偶，限购政策的大面积取消给市场带来了一定的信心提振。近日，绿城中国、恒大地产以及富力地产等多家港股房企高管层也都在其中期业绩说明会上透露，对下半年的楼市有信心。

　　值得一提的是，针对下半年的去存货计划，多家房企都表示将加大推货量，力争完成年度销售任务。对此，世茂集团副总裁蔡雪梅给出了一个明确指标，“力争新增供货去化率达到70%，老库存去化率超过60%，有信心完成年度800亿元的销售目标”。

　　向控制成本要利润

　　事实上，《证券日报》记者对比沪深两市的上市房企和港股上市房企的利润情况发现，在沪深两市房企的净利润和港股房企的毛利率指标方面，多数房企都未逃开利润下滑的大趋势。

　　有统计显示，截至8月24日，沪深两市共有82家房企公布了2014年中期财报。今年上半年， 82家房企共实现营业总收入1858.91亿元，较2013年同期的1680.54亿元增长了10.61%；但在营业收入增长的同时，82家房企的净利润则出现了下滑，由2013年208.41亿元，跌至200.98亿元，降幅为3.57%。

　　而对比多数在香港上市的标杆房企表现来看，毛利率下滑也是大趋势，据《证券日报》记者粗略统计，多家标杆性港股房企上半年毛利率水平均同比下滑4个百分点左右。

　　“去年行业平均的毛利率大概是31%到32%，今年才27%到28%，我们能做到34%，其实是高于平均水平的。” 对于毛利率的下滑，许世坛直言无可厚非，“毛利率下降是整个行业的趋势”。

　　据世茂房地产中期业绩报告显示，今年上半年，世茂房地产营业额为236.8亿元，同比上升42%；毛利80.74亿元，同比上升36.3%。而毛利率与同期35.5%相比，则小幅下滑1.4个百分点。

　　对此，许世坛解释称，世茂房地产的毛利率水平保持较高的趋势，主要是因为土地储备质量比较好，以及在成本控制、采购以及销售上的综合因素推动的。

　　值得注意的是，不仅是世茂房地产意识到要向成本管控要利润，远洋等房企也早就开始实施控制成本的管理策略。

　　“2014上半年，从集团销售推广、行政及财务这三项费用来看，费用占营业额比例降至3.87%，同比下跌2.23个百分点，核心净利率在市场下行的调整期则实现了同比上升1个百分点至11 %。”远洋地产总裁李明向记者表示，主要是由于公司积极控制毛利后税费、重点降低毛利前建安成本。

　　对此，有业内人士表示，2014上半年，全国房地产开发投资增速、房企土地购置面积增速、商品房销售面积和销售额增速等各项指标均出现了下滑，房地产业下行的事实已经是行业共识。

　　不过，对于房企来说，仍旧看好今年楼市的下半场，世茂房地产、远洋等房企均表示，下半年去存货速度将加快。

　　加大力度清理存货

　　“现在大家都说上半年不是很好，其实也不是真的很差，上半年房地产市场整体销售量差不多下降了接近10%，但是前十大开发商，销售额又是全部增长的。”许世坛向记者表示，

　　去年前十大房地产开发商市场占有率只有13%，今年前5月则已经接近20%。长远来说，有实力的开发商肯定会更快去享受到市场的变化。

　　据世茂房地产半年报显示，上半年实现销售额321.1亿元，完成年度800亿元销售任务的40%。

　　对此，有接近世茂房地产人士向本报记者透露，公司全年可售货值将达到1200亿元，按照目前的去化率计算，达成全年销售目标是大概率事件。

　　“现在都有一定的压力。”许世坛称，“不过，我们很有信心完成全年800亿元的销售目标”。

　　鉴于此，许世坛表示，公司还有一些库存，下半年也会加大清理库存的力度。“这些库存可能已经超过一年，甚至有局部可能已经接近两年，没有必要放着一两年的库存去占用资金”。

　　对此，李明也认为，远洋地产在同行中是率先实施消化存货行动的企业之一，从年初即采取“抓主流产品、提周转速度、调产品结构”的策略推进销售工作，尤其是对存留一年以上的销售资源，采取了一系列激励举措加快销售速度。远洋地产表示，今年6月份单月，公司实现协议销售额超过人民币40亿元，销售成绩环比上升近100%。

　　无独有偶，蔡雪梅向《证券日报》记者透露，为了提升存货消化速度，加快销售现金回笼，“世茂房地产年初以运营和财务双重考核的形式将回款指标下发给区域项目，并按月考核实际达到情况，最终有一半以上区域超额完成指标”。

　　据世茂房地产半年报显示，上半年销售回款274亿元，销售回款率从2013年全年的83.1%增长到85.3%，超额完成85%的指标。

　　而对于下半年的推盘计划，蔡雪梅向本报记者透露，“下半年世茂房地产将有大量优质供货上市，主要集中在9月份至11月份期间，三个月的平均月供货量将达百亿元。在金九银十的销售黄金期，世茂房地产会采取营销管理动作，保证产品的销售去化率，力争新增供货去化率达到70%，老库存去化率超过60%”。