上海：楼市成交量阴跌四成 开发商调降预期

　　“3月份向老板汇报的时候还很有信心，四五月份大家都开始唉声叹气，6月份我们的新盘就直接大幅低开入市了。”日前，一家上市房企上海事业部相关负责人对《第一财经日报》记者如是感慨。

　　悲观的情绪也已经反映在上海楼市的半年报上。戴德梁行华东区综合住宅服务部监测的数据显示，2014年上半年上海商品住宅成交量约为390.5万平方米，环比2013年下半年下降42.9%，成交均价约为2.6万元/平方米，环比上升5.2%。

　　据德佑地产市场研究部总监陆骑麟介绍，上海楼市成交均价的上扬，与成交结构的变化有着较大联系。今年上半年，单价5万元/平方米以上的高端楼盘在全市的成交比重达到8%，大大高于去年同期的4.2%，而单价2万元/平方米以下楼盘的市场份额却由去年同期的54%下降至42.9%。

　　若排除结构性因素，上海商品住宅的价格已经处于阴跌状态。上述开发商代表告诉记者，上海的房价虽然没有像二三线城市那样出现“大幅跳水”，但事实上一直在阴跌。“从年初到现在，不少项目的价格已经较去年下半年跌去约10%。”

　　“现在开发商对价格的预期已经下调了，大家现在更关心的是如何快速出货。”上述开发商表示，以上海万科旗下的一个项目为例，这个项目去年年底的售价达到3.8万元/平方米，开发商的预期是今年推盘要卖到4.2万~4.3万元/平方米，但实际上，该项目近期的售价只有不到3.6万元/平方米。

　　各家机构公布的最新数据也显示，上海高房价的坚冰已现裂痕。国家统计局公布的数据显示，5月上海新建商品住宅价格环比跌幅为0.3%，在北上广深四个一线城市中跌幅最大，这也是上海新房价格连涨24个月后的首次下跌；克而瑞研究中心发布的中国城市住房价格288指数显示，6月，上海一手房价格指数为 1260点，较上月下降3.7点，环比下跌0.29%，这也是该指数创立以来上海一手房价格指数环比首次出现下跌。

　　对于下半年上海楼市的走向，多位接受《第一财经日报》记者采访的业内人士均不乐观。亿翰智库董事长陈啸天认为，房地产行业进入下行周期已经确定无疑，预计至少要到今年四季度才有可能完成探底并开始筑底。一家香港上市房企董事长也对《第一财经日报》记者表示，市场的调整才刚刚开始，楼市最寒冷的时候 还没有到来。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏预测，下半年，特别是8~9月份后，上海打折促销的项目或明显增多，而刚需项目或率先开始以价换量的策略。

　　尽管上海楼市的短期表现遭看空，但不少业内人士亦表示，从长期来看，上海的房地产市场仍非常乐观。

　　“我们认为上海楼市会出现V形走势。”上述房企董事长表示，“从供需比上看，上海楼市的供求基本平衡，在经历短暂调整后，仍会出现量价齐升的走势。”

　　高力国际高级副总裁金博恩对本报记者表示：“从长期来看，我们仍非常看好上海楼市。”不过，金博恩也承认，目前国外投资者对中国楼市的下行非常关注。“大家确实产生了观望甚至是担忧的情绪，但多数国外投资者认为中国政府将会出台措施，保持宏观经济和房地产市场的稳定。”

　　此外，金博恩称，由于中国经济增速的放缓以及房地产市场的下行，已经有越来越多的中国开发商、投资者开始把目光转向海外。

　　有数据显示，今年第一季度，中国企业在海外的住房开发投资飙升至11亿美元，同比暴增80%，投资最集中的国家是澳大利亚、英国和美国。