广州：新房成交降三成 土地市场转冷

　　2014年上半年，广州楼市的成绩单不禁让人打了个寒战。数据显示，前6月一手住宅网签量无论环比还是同比都出现大幅下滑，同期的土地市场也呈现“先热后冷”走势，更为严峻的是，一切仿佛才刚刚开始。

　　卖房压力增大

　　房王网数据中心监控阳光家缘数据显示： 2014年上半年（1月1日~6月28日）广州网签一手住宅32551套，环比2013年下半年44952套降幅27.5%，同比去年47469套下跌 31.4%；成交面积3772761平方米，环比下跌24.5%，同比下跌31.1%。

　　与成交量下跌相反的是，签约价格依然走高，一手住宅网签均价为14932元/平方米，环比涨17.7%，同比涨9.3%。

　　不过，随着降价促销成为常态，高售价是否能够持续，成为考验开发商的一个头等问题。

　　有机构统计的数据显示，截至6月底，广州各楼盘中，有降价行为的已达78个，占在售楼盘总数的25.5%。

　　就在6月中旬，万科、雅居乐等大开发商旗下知名楼盘的跳水促销曾掀起市场巨浪。万科欧泊让价幅度达30%。雅居乐剑桥郡5月推200多套毛坯单位，1.2万/平方米起步，较之3月份售价降近6000元/平方米。更早之前，曾经轰动全国的超级大项目亚运城的大幅度降价促销也曾引起不小风波。据悉，亚运城山海湾组团推出一口价单位，东面望江单位一口价12500元/平方米,比2010年开卖时的1.8万~2万元/平方米的价格低了5500~7500元/平方米，最低跌破万元。

　　虽然降价能够刺激销售，并且越来越多的楼盘选择降价促销，但很多开发商不敢轻易走出这一步。有业内人士透露，上半年大多数显著降价的楼盘虽然实现了短暂的快速回款，但无法回避对老业主的补偿问题，例如某个楼盘在降价后，同时确定了给今年以来所有购房老业主免费送装修的补偿性策略，以此抚平老业主情绪。

　　无疑，补偿老业主牺牲的是项目毛利率，但更为严峻的是，买涨不买跌的情绪会让整个楼市陷入更为严峻的境地，卖房难也许会成为下半年广州楼市的主旋律。

　　经纬地产的数据显示，截至6月末，广州有未售新房约5.4万套，相当于10个月的消化量；但下半年预计新推货量高达5.5万套，使得库存高达10万套之多，从而对市场的承接能力构成直接挑战。“在现有消化力不足的情况下，去货压力明显增加。”经纬地产如此评价。

　　广州有业内人士预计，楼市可能在年底转暖。不过更多的观点则认为，在政府不出手放松限购等情况下，市场调整的周期可能会更长。

　　土地市场日渐不济

　　土地市场的调整明显比房产市场更为缓慢，今年广州土地成交经历了“先热后冷”的局面，前三月连续诞生了番禺、黄埔、荔湾与增城地王，然而第二季度土地成交却急转直下，多宗“靓”地流拍，大多数以底价成交。

　　据搜房网监控广州国土资源和房屋管理局网站的数据， 2014年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块一共77宗，其中有10宗地流拍，7宗地中止出让。在成交的60宗地中，共计有住宅用地24宗，商住用地15宗，工业用地18宗，其他用地3宗。成功成交的60宗地，总占地面积339万平方米，成交金额412亿元。

　　资料显示，广州2014年对土地出让金收入预计是800亿，而今年上半年广州的土地出让金收入达412亿，已完成51.5%。相比去年上半年完成69%的成绩，今年的成绩并不算特别理想。

　　尤其值得关注的是，土地市场在第一季度开局大热之后第二季度开始降温。

　　今年1月28日的第一轮土地出让高潮中共有7宗地出让，现场竞争十分激烈，三度刷新地王纪录，最终保利以24.7亿连夺番禺汉溪地块和黄埔阀门厂地块，创造番禺和黄埔的新地王，楼面价分别为18695元/平方米和17868元/平方米。此后的2月、3月均有卖地高潮，其中2月21日广钢新城连推五地，引发15家企业争夺，以及3月26日增城连拍5宗地块并拍出新地王。

　　但局势在第二季度快速逆转，原以为会掀起一场龙争虎斗的油制气厂地块，仅3轮举牌便宣告结束，被珠实和广州城投联合体以61.5亿元夺得，楼面价10506元/平方米，仅溢价1.4%。

　　5、6月份，多宗本被市场看好的地块都只是底价或者低价成交，寒意逐步凝聚。这也导致第二季度的土地出让金明显低于第一季度。数据显示，广州一季度土地出让收入266亿元，二季度土地出让收入146亿元，二季度成交金额缩水达45.14%。