物业维修资金用起来咋这么难? 全市使用率仅约0.44%

9月15日，家住禅城岭南坊小区的业主，脸上终于露出了笑容。小区的电梯在坏了半年后，终于迎来电梯公司进场维修。这意味着居民半年的爬楼日子，可以告一段落了。

  为何电梯坏了这么久才维修？记者了解到，按规定可以动用物业维修资金维修，但由于小区业主大部分搬离，无法动用物业维修资金，使得该小区明明有钱，电梯却修不了。后来经过福禄社区多次协调，这一问题才获得解决。

  记者调查发现，佛山物业维修资金缴存容易动用难，目前全市使用率仅约0.44%。之前，动用物业维修资金需经过三分之二以上的产权人同意，成为使用这项费用的“拦路虎”。也使得其他像岭南坊这样的老小区需要整修时，无法动用这笔钱。

  不过，佛山新修订的《佛山市物业管理办法》对住宅专项维修资金的管理进行了详尽的规定，解决了许多实操中的难题，其中包括基金事先使用再从账号里提取资金等办法。当然，新规并不能规避所有问题，在申请和转让物业维修资金方面，仍有一些难点需要处理。

  物业维修资金使用难在哪？

  全市维修资金71.3亿元 使用率仅约0.44% 

  在老楼集中的禅城老城区，物业维修资金使用难的问题并不少见，岭南坊只是其中一例。大部分这类小区，存在原业主搬离、缺乏业主委员会，申请、提取物业维修资金，无法找到足够人数投票的问题。

  佛山市住建部门向记者透露，据统计，《2013年住宅专项维修资金情况年报表》显示，佛山全市维修资金账面总额(即缴交金额+增值金额-使用金额)约为 74.52亿元，其中商品住宅维修资金约为71.30亿元，占95.68%，售后公房维修资金约为3.22亿元，占4.32%。

  佛山维修资金的存量很大，但使用率却仅约为0.44%，低于北京的1.55%，广州的1%。

  在老楼集中的禅城区，截至2014年5月底，住宅专项维修资金总额累计14.67亿元，含利息8618.7万元。据悉，2013年至今，禅城区住建部门受理过申请使用维修资金43宗，共286.54万元。

  针对维修资金使用率低的问题，佛山市住建局相关负责人表示，由于佛山的房地产市场是在近10年才迅猛发展的，商品住宅相对较“年轻”，而且住宅保修期满(一般项目5年)才能使用维修资金，故佛山商品住宅维修资金使用率低是符合目前佛山的实际情况的。

  使用难：经三分之二以上产权人同意

  专项维修资金属于业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。这就意味着只要是上述两个地方出现问题，广大业主就能申请使用住宅专项维修资金。

  不过，在不少老的小区，很多业主都搬了出去，房子也大都租给了其他人，这类小区如果要动用住房维修资金，是否要原来的业主同意呢？记者从有关部门了解 到，如果该小区要使用维修资金的话，必须首先得符合双“三分之二”的规定，即：住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占 总人数三分之二以上的业主(双“三分之二”)通过。这就意味着，小区要使用住宅维修资金就必须要三分之二的产权人同意。

  申请难：业主资料难收集

  不少市民向记者反映，住宅维修资金的申请十分困难。一是在提交审批前收集申请资料比较难，二是在提交审批后完善申请资料比较难。

  据了解，由于各小区有不同的特点，业主参与小区事务的积极性不高，对资金的支取持观望态度，迟迟不表态；还有部分业主对申请支取的资金数额存在疑虑，故反对支出。而维修资金的支出需达到双“三分之二”的业主同意。因此，物业服务企业或业委会在收集业主意见时耗时较多。

  此外，在提交申请资料后，需按要求完善资料。问题最突出的是业主的信息未及时更新，主要是房屋交易后，部分卖家未将住宅专项维修资金的存折交付买家，而 买家也未前往住宅专项维修资金的开户银行更改信息，因而在提交审批材料后，审批部门发现提交的业主的信息与银行系统记录的业主信息不符，只好退件要求完善 申请资料。

  利好：紧急情况可先维修再支款

  一个利好是，佛山市住建管理局在新修订的《佛山市物业管理办法》对住宅专项维修资金的管理进行了详尽的规定，解决了许多实操中的难题。

  该办法规定，在出现需紧急维修而业主意见又无法在短时间内取得一致时，可以先行组织维修，再从维修资金的账户里支出；并且单幢房屋申请使用住宅专项维修资金时只需征求该栋有关业主的意见，而无需征求整个小区业主的意见。

  案例：

  小区电梯坏了半年 提出维修资金几经周折

  禅城莲花路的岭南坊小区建于1994年，是佛山最早有电梯的小区之一。尽管电梯只上到4楼，153户居民从4~10楼仍需爬楼梯，但对于业主来说，已算便利了。

  不料，今年3月，运行了20年，2台电梯由于零部件老化而不得不封闭。接下来的几个月，这里的居民不得不每天爬着10层的高楼。

  “从1楼到4楼，楼梯非常陡，以前有电梯，我们从来不爬楼梯的。”9月15日，住在8楼的一户业主，跟记者一起爬到4楼时，忍不住点一支烟，休息一会 儿，感叹“比从4楼爬到8楼还要累”。记者也是累得气喘吁吁，由于1~4楼是商场，楼梯的级数和层高，几乎是住房的两倍。这位业主反映，这个老小区住的老 人很多，电梯封闭后老人活动很受影响。“我父母80多岁了，以前经常下楼走走逛逛，电梯坏了每天只能下楼一次饮茶、买菜，坐在家里都快闷出病来了。”他反 映。

  为解决岭南坊的电梯升级问题，福禄社区居委会工作人员焦头烂额，但问题不是没钱修，而是维修款也就是现在的物业维修资金无人接收。

  据了解，岭南坊小区当初在交楼时，开发商(佛山市永利实业开发公司，现已解散，由佛山骏承物业公司代管)向每户居民收取2000元的维修金，共有141户住户缴纳，合计282000元，该笔款项20年来分文未动。

  经协商，骏承公司愿意将28万余元维修金返还给小区，但只能一次性返还，且只能打入公共账户。但由于小区没有业委会，这笔钱无法打进来。为此，福禄社区 求助于禅城区住建局，但关于公共设施维修专用款项的管理办法最早在1998年才正式出台，也就是说，1998年前收取的维修款项，住建部门不再接收。

  后来，福禄社区居委会花了2个多月，获得了83%的业主同意。骏承公司终于将定金交到电梯公司，电梯才开始维修，最迟下月初电梯就会修好投入使用。

  提醒：房屋转让时住宅维修金也应过户

  住建部门提醒，市民房屋转让时，务必记得维修资金也要过户，以免给现业主造成不必要的麻烦。《住宅专项维修资金管理办法》规定：房屋所有权转让时，业主 应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修 资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。（广州日报）