2015年楼市回暖可期 力推刚需与改善型产品

一改过去的“抑制”、”投机“、“调控”等词汇，国务院总理李克强在政府工作报告中，回顾2014年中国房地产市场所用的词汇是：稳定、支持和促进。分析人士认为，政府态度显示了2015年楼市回暖可有更多期待。一二线城市房价或现稳中上涨，三四线城市则需要更多时间调整。

今年的政府工作报告对于房地产市场有这样一段描述：稳定住房消费;坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

基于这份报告，2015年的中国房地产市场将走向何方?

“从政府的态度可以看出，楼市回暖有更多的期待，预计2015年将出现更多的政策去刺激房地产市场。在二套房首付比例、贷款利率、公积金政策、税费等政策上松动还是可以期待的。”武汉大学中国住房保障研究中心副主任赵伟向《第一财经日报》记者说。

力推刚需和改善型产品

多位受访人士认为，国家已经注意到刚性需求和改善性需求的住宅不足，需要有更多上述类型的产品入市。

“目前看来中国房地产市场还是比较复杂的，一方面是刚需性自住房的不能被满足，年轻人想买房买不到。而另一方面，由于房价很高导致2014年成交量下跌，但是房价却没有下跌。这样的矛盾导致了政府层面希望鼓励开发商支持刚性需求，预计政府也会出台相关政策。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼说。

自去年央行“930”新政以来，房价出现了不同程度的回暖。虽然2014年整年成交没有2013年高，但是在中心城市价格却并没有“退缩”。

以上海为例，2014年上海新建房屋销售面积2084.66万平方米，比上年下降12.5%。其中，住宅1780.91万平方米，下降11.7%，2014年上海新建住宅平均销售价格16415元/平方米。

记者综合多位业内人士观点认为，上海房价在2015年至少还会出现5%~10%这个区间的上升。

“就上海市场而言，高端住宅项目偏多，而刚性需求和改善性需求的住宅还是不够的。”新城控股高级副总裁欧阳捷指出了其中的问题，“国家也注意到这样的问题，因此需要有更多的刚需产品入市。”

欧阳捷认为，目前国家加大城镇化力度会带来更多的住房消费需求，这部分需求的产品主要是刚性需求产品和改善性需求产品，由于刚性需求一直存在，因此拉动房地产增速将更大程度集中在改善型需求产品上。

“目前中国人均住宅面积已经超过30平方米，但是这些住宅很多都是偏老旧的房屋，这一部分房屋可能连卫生间都不在房间内。住这种老房子的人是有房产改善需求的，这也是未来我们的目标客户。”欧阳捷认为。

中国指数研究院上海分院研究总监陈延彬表示，由于国家过去许多政策很大程度上都延误了释放改善性需求，预计今年政策将偏向释放更多的改善性需求，并成为推动楼市的主力。

区域房价出现分化

“稳定住房消费”今年正式写入了政府工作报告。2014年10月30日，国务院会议上提出重点推进六大领域消费,其中包括稳定住房消费。上述市场人士和学者认为，稳定住房消费恢复了房地产在宏观经济的支柱产业定位，房地产投资将会受到更多政策支持。

“房地产的下滑拖累整个宏观经济的后腿，而提出稳定住房消费无疑是恢复了房地产在宏观经济的支柱产业定位。”欧阳捷表示，“而政策上的支持无疑使一二线城市更加被看好，在那些有聚集人口能力的城市，房价可能还会出现稳定上浮。”

蒋尚礼则提到，就中国整个市场而言，房价还是需要谨慎看待的，许多三四线城市库存还是非常大，而更多的购房者对价格非常敏感。

“对于开发商而言，2015年可能还是会出现价格竞争。”蒋尚礼强调说。

事实上，人民币汇率下跌和降息将起到鼓励资本外流的效果。在世邦魏理仕提供给记者的报告中显示，中国(大陆)境外投资在2014年实现同比增长25%，达到101亿美元，位居亚洲第二。

在上海，库存已经超过了1400万平方米。

“目前看来，房地产行业还是有一个良好的发展趋势，不排除可能出现有条件的放开限购举措。央行降准、降息，市场资金非常充足，行政手段淡出市场，政策条件也非常乐观。”世邦魏理仕环球研究部董事谢晨告诉记者，“1400万平方米的库存放在上海并不那么严重，去年上海一手房的成交量超过1800万平方米。因此我们判断，房价还是会稳中有升。”

欧阳捷预测，一二线城市房价可能会出现稳中上涨，但是三四线城市需要更多的时间调整。

来源   第一财经日报

(编辑者：wanghui)