未来市场将现分化 一线土地更抢手

“我们一直想在上海拿地，拿不到啊，每一块地都受到了太多追捧!”某开发商投资部人士李明(化名)向《第一财经日报》记者抱怨，“很多开发商拿地都非常疯狂，难以想象未来怎么盈利。”

像李明这样想进入上海市场的开发商还有很多，12月末，上海迎来土地交易高峰——3天出让25幅土地。

12月24日，浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01现场竞价环节，格力地产(600185.SH)与上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)联合以总价16.14亿元斩获前滩宅地，溢价率高达127%，折合楼板价65832元/平方米。

然而，几个小时过后，纪录被再度刷新。三湘股份(000863.SZ)旗下两子公司(投资比例99%)与康晟发展有限公司(投资比例1%)联合以18.61亿元竞得面积达13965.30平方米，位于浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块，溢价率113%，楼板价66629元/平方米。

“市场不缺钱，社会资本还是希望找到投资路径。”高纬环球资本市场部助理董事沈竹仕向《第一财经日报》记者表示。

世联行市场研究部数据显示，截至今年12月24日中午，一线城市土地成交总建筑面积4270.7万平方米，土地成交总金额4786.8亿元。

时至年底，各地都出现了土地供给潮。

据青岛市国土资源和房屋管理局的出让公告，本周将有10宗商住用地进行拍卖。

“政策放松，市场回暖，政府为了今年的财政任务自然将会把土地进行释放。”睿意德策略顾问部总经理陈丽琳分析称，“开发商自然要加强自己的土地储备。”

但记者同时注意到，同上海这样的一线城市高溢价拿地相比，二线城市土地出让还是以底价拿地居多。

“一线城市在政策制度上占据优势，由于限购政策的保持，未来一旦放开将为一线城市留下更多的想象空间。此外，由于不动产登记制度的建立，未来个人若是在一线城市和二三线城市同时抛售房产，必然先行抛售二三线城市的房产。”沈竹仕告诉记者，“这就不难解释上海的土地供给虽然巨大，但是依旧不断出现成交新纪录，而其他二线城市多数还是以底价拿地为主。”

事实上，自今年第四季度开始，一线城市土地一直很“抢手”。

11月26日，阳光城(000671.SZ)子公司上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿元竞得上海杨浦区平凉社区03F5-01(平凉街道47街坊)地块，溢价61.41%。

11月21日，北京东坝南区1105-659、029地块被湖南富兴以13.8亿元竞得，溢价率达到49.2%。

11月10日，广州牛奶厂8宗地块以及天河东圃地块正式出让，吸引保利、华润置地、金地、龙湖、合景以及平安等21家房企及非房企参与竞争，8宗地成功出让，涉及土地出让总金额156.87亿。

“我们上海的土地储备已经不多，但是根本没有办法拿到土地。”某TOP10房企营销人员曾向记者抱怨。

“二三线城市库存不断攀高，资金纷纷涌入一线城市，市场和政策节奏相当，自然造成了今年二度地王的诞生。”沈竹仕分析称。

记者梳理发现，这些地王多数都是以中小开发商为主，比如格力地产在24日的土地拍卖会上共拿下两幅土地，三湘集团继10月再次高溢价拿地。

“中小开发商更多是通过地王项目塑造自己的品牌优势，所有开发商都涌入一线城市。”陈丽琳向记者分析，“随着未来楼市分化，中型房企更多将选择量少价高的项目进行开发，这样的利润率有保证，一线城市抗风险能力也更强。”

未来市场将出现分化，一线城市在政策的利好和本身的市场下出现更多的机会，由于其抗风险能力强也会有更多开发商加入，而三四线城市可能会冷清许多，沈竹仕预测。

来源   第一财经日报

(编辑者：wanghui)