邱国鹭：房地产两三年内崩盘概率很小

2013年蓝筹股和成长股的分化幅度史无前例，反映出资本市场对新经济的无限乐观，以及对传统经济的绝望悲观。这种情绪在2014年的前两周时间里进一步蔓延。
    当前，宏观经济与资本市场中存在着一些矛盾与悖论：货币超发与“钱荒”并存，世界上最高的储蓄率与最高的融资成本并存，稳健的货币政策与上窜下跳的利率水平并存，居民抢购房产、开发商巨资囤地与股民抛弃地产股并存。
    这些矛盾的背后反映出市场对地方政府债务、房地产泡沫以及潜在银行坏账的担忧。
    许多人认为经济将“不破不立”，等待着一次危机的到来使市场出清。然而，危机往往是在意料之外时突然降临，而不会在你做好充分准备的等待中到来。
    2011年欧债危机令世界恐慌，大家普遍认为欧洲未来前景黯淡，然而大家担忧的危机和系统性风险并未出现，之后短短两年半间，欧洲股市早已走出危机，许多市场指数纷纷创出新高。
    以温州作为典型案例来看中国的债务坏账的担忧。过去三年温州发生民间借贷危机和房价暴跌以来，温州市银行不良率目前达到4.3%的水平。考虑到在过去两年许多温州许多银行的负责人都已经发生变更，之前信贷业务所产生的坏账应该已经体现较为充分。
    我们做一个最坏的假设，即使温州的不良率达到10%的水平，而且全国有20%的城市发生温州这么严重的问题。在这个极端的假设下，银行整体的不良贷款率将会上升2%(约1.4万亿)，目前银行贷款损失准备金有1.6万亿，而且税后利润也有1.6万亿。
    在损失准备金和税后利润这两道防线被突破前，银行净资产的安全还不需要担心，然而银行股价早已纷纷破净。
    目前市场中所蕴含预期的是坏账将出现几何级数的增长。但是，从宏观经济来看，过去7个季度GDP在7.4-7.9%之间窄幅波动，意味着经济处于企稳的状态。
    2014年虽然看不到经济有大幅反弹的动力，但是下行的风险也不大，一方面目前经济库存处于低位，暂时没有大幅去库存的担忧，另一方面政府依然为经济增长速度明确了的不容突破的下限。
    另外，2013年政府卖地收入有了大幅增长，财务方面有了很大的好转，系统性危机在近期内爆发的概率较小。
    关于市场普遍担心的房地产泡沫的问题，目前房地产开发贷款存量4万亿，个人购房贷款存量9万亿，房地产信托存量规模不超过4万亿。相比目前地产的存量规模(约80-120万亿)，房地产行业杠杆依然风险可控，不会出现美国次贷危机类似的多米诺骨牌效应。
    龙头地产公司在海外发3年债的利率低至2-3%，就是最好的证明。现在中国的城镇化率刚达到52%的水平，如果按照户籍人口来计算，城镇户籍人口只占到全国人口的35%。
    从国外经验来看，房价见历史大顶往往出现在城市化率达到70%以后，以中国目前的状况，房地产在两三年内出现崩盘的概率很小。
    目前蓝筹股和成长股的分化程度巨大，市场对成长股的乐观程度已经接近1999年科技股泡沫的水平，而蓝筹股估值纵比历史最低，横比全球最低。技术是不断变化的，会不断有新的技术涌现，但喜新厌旧、对于新生事物过于乐观的人性是不变的。
    站在这个时点，我们维持对蓝筹股乐观，对创业板谨慎的观点。(新浪财经)

(编辑者：zhuxj)