土地市场：建立城乡统一建设用地市场

 【公报摘要】

城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。

城乡一体

让农民平等参与现代化进程

【解读】

中国社会科学院城环所所长潘家华：中国土地所有制一是属于国有，二是属于集体，农民在一个集体里作为集体的一员，他对土地是有所有权的。

这个所有权通过两种方式：一是造房子的宅基地。农民是自给自足的小农经济，也属于家庭经营，带有某种私有的或者自我经营的权利，至少经营权是属于农户自己可以支配的部分。

二是联产承包责任田，这部分也是有使用权的。这些权利在我们过去的法律体系中间应该说是不明确的，我们只是说要规定30年不变或多少年不变，但多少年不变并不意味着我们农民有权利支配、拥有或转换这样一些财产权。实际上这些使用权应该是一种财产权。而这部分财产权，比如讲我们征收农民的土地，如果让农民享有这个土地收益的话，以农民种地所享受的收益，应该说对农民来讲，他享受的是一种财产权的收益，并不一定这个收益是来自于土地开发的权益，还是属于土地租赁的权益，或者自己种地所获取利润的权益。

如果三中全会文件中所讲的，能够让农民拥有更多的财产权，就要有这样一种尝试，让宅基地、农民的自留地、农民的承包地能够以某种形式在市场上流转，形成这样一种收益，能够保障农民的生活，因为土地是农民的生活和生产资料。

从城市发展这个问题来看，三中全会的《决定》是非常明确的，对打破城乡二元结构，促进城乡一体发展规划了非常好的、清晰的蓝图，就是“以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系”。

从这个意义来讲，我们确实有了三中全会规划的这样一个蓝图，我们打破这样的二元结构，城乡一体发展就有了一个非常明确的方向，而且也有了非常明确的以工促农、以城带乡的这样一种可行的方法。

土地市场

建立城乡统一建设用地市场

【解读】

中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田：建立城乡统一的建设用地市场，就必须让集体土地入市。早在十几年前，广东、浙江就有地方提出地方性的集体土地入市法规，全国不少地方也在试点。

但由于各种严格的限制，农民的承包地、宅基地、住房不能作为资本流动，很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐形市场活跃，违法用地屡禁不止，用地流转权利缺乏可靠保障，如何打破坚冰，让工业化与城镇化过程中农民也能够真正受益，需要进一步改革。

农村集体建设用地流转目前还受到诸多制约限制，如何建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正的流转。未来应该允许农村集体宅基地使用权自由转让、抵押和出租。还应该允许农民住房的买卖、抵押和出租。

建立城乡统一的建设用地市场，农村集体建设土地入市是未来的必然趋势，但前提是须明确产权主体及权益分配机制，防止公权力侵占。

目前我国的农村土地普遍存在主体虚位、主体混乱问题，未来应该确权发证，明确农民的权益，在此基础上建设产权交易市场，开启农村沉睡的资本。

各地农地直接入市试点也有不少问题，比如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清等。这些都应该在未来试验中逐步完善。

“农村土地入市”还需引入竞争机制。农村集体土地的上市，显然不宜走政府拍卖的老路， 必须以打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。农村土地入市要想真正对抑制房价起效，显然更需竞争机制的引入以及利益关系的重建。

三中全会后，希望土地改革在以下几方面取得突破：一是缩小乃至取消征地规模;二是打破目前分割的城乡二元建设用地制度，让城乡建设用地能够同地同权同利;三是农民承包土地获得抵押权、处置权、转让权。

(本文来自于新京报)

(编辑者：wanghui)