巴曙松：房地产行业面临洗牌挑战

　　“不管怎么讲，2014年商品房的待售面积在上升，背后压着的就是银行的贷款、开发商的利润、现金流的问题，你必须要处理，这很现实，这就是我们这个行业洗牌的一个现实的挑战。”3月25日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在由观点新媒体主办的2015年观点年度论坛上如是说。

　　他表示，土地的溢价率在下行，而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况，使得土地财政的压力在延后。土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力，从隐性到显性暴露的一年。

　　但他同时指出，去年4月以后成交在逐步的好转，新增的降价楼盘的个数、降幅都在收窄，心理预期在趋稳。从2014年的统计，实际投资需求降到10%，这是历史最低的。现在很少有人能想到把房地产作为优先的做投资的配置，市场这个扰动因素基本上应该说稳定下来了。

　　此外，巴曙松表示，整个上市的房企从它的趋势来看，毛利率和净利润率是在回落的趋势，而与此对应的就是费用率的大幅的上升，销售费用、管理费用和财务费用都在上升。“行业的格局大致在形成，市场格局在逐步固化，第一梯队、第二梯队、第三梯队在形成，你再向凭空创造一个行业奇迹已经很难了，这个行业格局大致上基本成形。”

　　对未来的形势，他做出了以下两个判断：第一个判断，市场结构在大致平衡，供求大致平衡，房地产行业在洗牌，这个时候房地产行业的产业链在重构。渠道的竞争在激烈，房屋的销售模式正在发生变化，会出现很多新型的渠道的整合者，所以围绕买方的竞争会加剧。

　　第二个判断，二手房正在成为市场的主导性的供给力量，二手房的增长，正在成为房地产未来发展的非常重要的动力。围绕二手房的房地产行业的价值链条会迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地产融资，证券化这些服务会迅速崛起。预期到2020年，中国住房市场的构成是什么样的呢？存量3亿套，住房1.8亿自有，使用结构、年均销售、库存结构，总体来看就是这个表上列的这个状况。所以存量房的黄金时代正在到来。

　　以下为巴曙松发言：

　　巴曙松：谢谢主持人。每一次我都特别喜欢在陈淮教授后面讲，因为对我来说是个非常难得的学习机会，以前经常看他的书，难得当面听他讲。

　　今天我有一个很重要的体会，就是现在的房地产市场和陈淮教授刚才讲的内容一样，很纠结。我刚才认真地想记笔记，便于将来向其他人传达，但是我听下来，觉得一方面他猛烈地抨击了政策，另一方面他又非常谦卑地替领导解读政策。所以对待政策都很纠结，所以我想还是报点数，给大家参考一下，看看大概的数据图表是什么样的，供大家自己做参考。因为我看到前面朱会长也做了很宏观的判断，陈淮教授也做了政策的解读，我就把数字给大家梳理一下。

　　从2014年的情况看，从这个大的图形走势来看，刚才陈淮教授说房地产市场没有什么改革措施，但是我觉得房地产市场的成长本身就是改革的产物，从这么多年快速的成长，有起伏，但是确实是中国经济里面非常重要的一个力量。在2013年到了一个阶段性的高点之后，确实开始在回落。而且目前还在这个回落的趋势中，所以这个大的判断，我觉得是很难抗拒的。就像股市的周期一样，尽管刚才陈淮教授习惯性地总是要对金融进行抨击，说直接融资没有发展，他肯定好长时间没有看股市了，最近涨得这么凶，融资增长这么快，并购这么活跃，三板上市得这么快，到2000家了，到他嘴里说直接融资没有寸进。我想陈淮教授对我们金融体系的要求太高了，我觉得还是发展得很快的。

　　不管怎么讲，2014年商品房的待售面积在上升，背后压着的就是银行的贷款、开发商的利润、现金流的问题，你必须要处理，这很现实，这就是我们这个行业洗牌的一个现实的挑战。其它的数字我们不敢说有多可靠，上市公司总不敢乱来，所以用上市公司的数来看，经过审计师审计的，做假是要起诉他的。我们算了一下，A股上市的房地产开发商，他的去化周期的估算已经处于高位，接近于2008年和2011年的峰值，2008年开发商说自己很困难的时候，这个峰值的数字。左边这个图是A股的上市开发商的存货和预售款的情况，我们也看到去化的压力比较大。一讲到去化压力大的时候，陈淮教授心情沉重地出去抽烟去了。等一会儿讲好的趋势的时候，我们再欢迎陈淮教授回来参加讨论。

　　2014年的情况，不同城市的房价的环比降幅在收窄，12月份，一线城市的房价的环比在直接回升，这是用实际的数据，从这三条线我们看出，二三线城市在分化。我记得去年观点地产也在广州开会，大家都认可的一个趋势