楼市低速增长态势仍将持续 房企“八仙过海”求变求生

　　陆续出炉的2014年房企“成绩单”显示,房地产行业正面临销售减缓、利润下滑、两极分化的状况,为了生存和发展,不少房企开始筹谋“房地产+X”的多元发展之路。专家表示,楼市低速增长态势仍将持续,承压求变将成房地产行业2015年的突出特征。

　　房地产销售“坐滑梯”　行业迎来并购潮

　　从目前已公布的40家上市房企销售额业绩看,有24家未完成年度任务,其中包括排在前十名的保利、中建、世茂、华润置地4家企业。中小型房企更是惨淡,如当代置业的100亿元年度销售目标,实际只完成73.5亿元。

　　在A股已公布财报的36家上市房企中,7家房企预告亏损,17家房企预告净利润同比下滑。

　　“成绩单”还显示出,房地产行业正逐渐分化为三个梯队,不同梯队业绩的分化正在加剧。

　　第一梯队为销售额突破千亿元的房企,目前有绿地、万科、万达、恒大、保利、碧桂园、中海、中建8家。其中,领跑地产板块的万达集团2014年收入2424.8亿元,同比增长30%。

　　第二梯队的房企主要在300亿元到800亿元销售额之间,有绿城中国、世茂、融创、华润、富力等。

　　第三梯队则在300亿元规模以下的中小房企,该梯队不少房企同比增速已降至个位数甚至负增长,如莱蒙国际2013年实现了61%的业绩增长,而2014年的销售增速仅为6%;瑞安房地产2014年销售额同比大降41%。

　　业绩分化伴随而来的是并购潮。克尔瑞监测数据显示,近三年房地产行业并购金额持续快速上升,并在2014年实现跨越式增长,全年并购标的交易达245宗,总价值达1210亿元,同比增长约80%。

　　库存高企加剧融资难　房企资金压力凸显

　　“大多数中小房企根本拿不到贷款,现金流快干了。”福建三明一家房地产企业总经理巫朝魁谈到当下困局时,坦言融资是房企最大痛处,“目前银行针对中小开发商的开发贷已‘事实停贷’。”

　　福建一家上市房企内部员工也告诉记者,公司因资金链紧张,向员工高息借贷,月息两分五左右,同时还鼓励员工认购集团开发的商品房。

　　据券商申银万国统计,截至2014年三季度,其监测的A股百强房企加权计算后的净负债率为103.5%,为2007年以来的最高水平。克尔瑞研究中心统计数据则显示,2014年三季度末,A股139家房企中,4家大房企净负债率为62%,环比下降2个百分点,负债水平合理;15家中型房企净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线;还有120家房企净负债率高位徘徊在109%,环比微增1个百分点。

　　库存高企则令开发商资金链更加紧绷。国家统计局最新数据显示,2014年末,商品房待售面积同比增加12874万平方米,销售面积同比下降7.6%,全国房地产开发投资增速继续回落,其中定金及预收款下降12.4%。

　　巫朝魁说,近年他的企业开发的17万平方米楼盘,至今还有8万多平方米库存,资金回笼难度很大。

　　“随着银行信贷收紧和去库存影响,产品类型偏高端且周转率较慢、前期拿地过于激进导致成本较高、资信不太好贷款受限的中小企业,将存在很大的市场风险。”克尔瑞研究中心福州首席分析师严婧说。

　　楼市调整仍将持续　房企求生多元经营

　　受访专家表示,2014年房地产进入库存高企、融资紧张、销售疲软的楼市调整期,这一低速增长态势将在2015年上半年持续。不少房企已先行谋划多元发展之路,通过“主业+X”方式降低企业运营风险。

　　万科在房地产行业上下游做文章。继27亿元入股徽商银行后,2014年7月,万科又与渣打银行达成合作协议,合建金融数字化智慧社区;与韵达快递展开快递便民服务点合作;今年1月还传出万科布局家装行业的消息。

　　一些房企则干脆当起“包租婆”。SOHO中国曾公开披露,将推出1500个座位单元用于短租服务,主要面向一线城市人数较少的创业团队及自由职业者等人群。

　　恒大则跨界发展,业务涉及饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等行业。绿地则在南京、重庆等地投资近600亿元进入地铁产业。

　　“大房企业务多元化可以更好发展,部分小房企转型甚至退出市场则是为了生存。”上海易居研究院研究员严跃进认为,资金充裕的大型房企可尝试向新兴产业拓展业务,但中小房企应当在区域市场积累土地储备,围绕新型城市化打造标杆项目,中型房企则可以在城市地标项目、区域养老项目、棚户区改造等层面进行开发。

　　福州大学房地产研究中心王阿忠等受访专家认为,房企盲目涉足非房业务也可能拖累主业。房企还是要依托自身优势,围绕产业链横向共生或纵向延伸转型,同时加强公司治理结构科学化。(冯璐　董建国)