楼市回暖暂无基础 四季度房企“走量”仍是主流

　　央行与银监会宣布放松限贷引发市场乐观情绪走高，部分房企还放风涨价。但一线城市国庆期间的楼市表现仍然较差，涨价传言迅速被辟谣，市场并无回暖的基础。

　　不过，多家机构和业内人士分析称，信贷松绑政策对楼市的利好需要一段时间才能显现，预计四季度楼市成交量将有所好转。而面对大部分城市高企的库存量，房企的首要任务是消化库存，完成年度销售目标，目前并不具备涨价额基础。相反央行救市政策是房企平价走量的关键窗口期，十月份若不能加快去化速度，大部分房企将无法完成销售任务，进而影响营收和利润。

　　市场暂无回暖基础

　　央行的利好政策并未引起国庆假期楼市反弹，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的成交量同比均大幅下降四成。

　　根据链家地产统计的数据，10月1日-10月7日，北京新建商品房网签量（含保障房）为538套，比去年同期减少39.8%；扣除保障房和自住房后成交的261套后，较去年下降33.8%；成交均价为21744元/平方米，较去年同期上涨20.3%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，虽然从整体网签量来看，今年“十一”假期期间的网签要稍好于2012年，而实则从纯商品住宅成交来看，成交创下历史同期最低。“十一”期间北京纯商品住宅的成交量仅为152套，比2012年、2013年分别下降60.1%、61.4%。

　　据上海搜房数据监控中心统计，10月1日至10月7日，上海商品住宅成交面积为6.97万平方米，同比下跌57.32%；成交637套住宅，同比下跌53.13%；成交均价25451元/平方米，同比上涨7.13%。

　　10月1日至10月7日，深圳商品住房共成交139套，同比跌幅达到46%；成交均价23150.3元/平方米，同比微跌9%。2014年国庆前六天，广州全市楼市网签成交401套一手楼，比去年同期跌43.99%；成交均价约1.2万元/平方米，同比上涨达28.15%。

　　而根据中原监测的40个重点城市数据，今年“十一”假期七天商品住宅成交处于2010年以来最低位，同比降幅为35%，较发布“限购令”的2011年也下降了4%。

　　一边是成交低迷，一边是供应激增。亚豪机构统计数据显示，截至10月7日，北京商品住宅可售套数已达到91265套的高位，这是自2012年3月以来北京楼市库存量的最高点。上海、深圳等地的库存也持续攀升。而天津、西安、沈阳、武汉、长沙等二线城市库存量都超过了20个月。大部分城市库存压力仍然很大。

　　否认涨价传闻

　　限贷放开的刺激政策甫一落地，房企就开始趁机炒作，并扬言要涨价，国庆期间，传出了几大房企的涨价通知单，成为中介们向购房者展示将要涨价的证据。但相关房企均迅速否认涨价传闻。中国证券报记者从多个房企相关人士和部分中介人士处了解到，部分房企为了迎合购房者“买涨不买跌”的心理，故意放风涨价以此炒作，目的是改变购房者的观望心理。但在目前市场行情下，今年四季度涨价的可能性比较小。

　　“央行政策利好显然提振了信心，房企更应该抓住机会去库存，以价换量方是出路。”某知名房企营销总监分析，银行年底前贷款额度不多了，应付不了大量贷款申请，将导致成交增长有限。

　　中原地产曾对35家主要上市房企的半年报数据进行统计发现，从完成年度销售目标来看，除恒大、万科等个别企业比较好外，其他企业普遍非常差，平均完成率仅29%。35家企业中，完成年度销售任务不足30%的企业就达到了22家。

　　而“金九银十”的销售旺季是房企冲击年度销售目标的最后窗口时期。多数房企营销人士表示，在目前行情下，连降房价的去化率都不尽如人意，更别说涨价，四季度房企依然是走量为主，尽快回笼资金，以完成年度销售目标。