正常波动将成楼市“新常态”

   过去房价单边过快上涨是不可持续的，上下双向波动将是常态。房地产市场适度调整有利于经济结构调整，有利于经济持续发展，也有利于房地产业自身健康发展。

    当前，房地产市场出现明显的下行趋势。如何看待当前房地产形势？未来走势如何？应该防范哪些风险？政策走向和基调应如何确定？围绕这些问题，《经济日报》记者专访了中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强。

    记者：如何看待当前房地产市场形势？

    柴强：从今年上半年新建商品房和二手房的成交量、成交价以及房地产开发投资增速、房地产开发企业土地购置面积、商品房新开工面积、房地产税收等有关数据来看，不同城市的房地产市场发展方向基本上相同，均呈下行趋势。应该说，当前房地产市场不是分化，而是整体下行。

    记者：楼市会崩盘吗？

    柴强：长期看，房地产市场调整难以避免。这是因为，我国房地产市场自身及其外部环境与以前相比有了很大改变。

    就内部环境而言，首先，房价的相对水平和绝对水平均已处于高位，短期内的上涨空间有限。其次，住房在总量上已不短缺，供求格局有所改变。

    从外部环境看，商业银行收紧房地产信贷额度，提高实际贷款利率，延长贷款审批周期。投资渠道方面，购房者预期未来房价上涨空间有限，在租金收益率低的情况下，房价不涨或少涨直接影响房地产投资回报。

    总之，过去房价单边过快上涨是不可持续的，上下双向波动将是常态。从中长期来看，房地产市场适度调整有利于经济结构调整，有利于经济持续发展，也有利于房地产业自身健康发展。

    房地产市场总体上不会大跌，更不会崩盘。原因在于，一是目前人们仍然偏好房地产，只是认为房价过高导致短期内上涨空间有限，当房价下跌到适当程度就会有人购买，一些降价的商品房销售良好。二是我国还处在城镇化快速发展阶段，居民收入增长还较稳固，这些决定着还有较大的住房潜在需求。随着房地产市场调整，不可避免会带来某些“阵痛”，人们也有一个适应和接受的过程。

    记者：应该如何看待房地产调整对经济形势的影响？

    柴强：从房地产市场自身运行规律来看，房价一定会上下波动。房地产市场调整过程中，要兼顾多种不利因素叠加效应带来的过多、过大的不利影响。

    应高度关注房地产调整对GDP、地方政府、金融机构、房地产开发企业、社会稳定等的影响。目前而言，房价总体上应在可控范围。在当前地方财政仍比较依赖土地出让收入的情况下，房地产市场下行影响最大的是地方政府，房地产市场调整可能会加快暴露地方政府债务风险，对可能带来的风险应早做准备，加强防范。

    记者：您对房地产政策走势有怎样的判断以及建议？

    柴强：首先，应保持房地产市场调控政策相对稳定。应改变长期以来形成的房地产市场“政策市”，房地产开发周期长，市场预期很重要。因此，应让市场参与者产生稳定预期，把主要精力放到研究市场上，根据市场规律作出决策。

    其次，应着力促进新建商品房和二手房交易。要引导房地产开发企业适当降价销售，以价换量；要适当减轻房地产交易环节税收；要继续支持合理住房消费需求，特别是对购买首套住房的贷款优惠政策，增加住房贷款额度，落实优惠贷款利率，加快贷款发放速度；在棚户区改造中加大货币补偿安置比例。

    此外，应进一步强化房地产信息化工作。目前我国房地产市场缺乏全面、准确的房屋状况等基本信息和真实的房地产成交价格信息。建议开展住房普查，建立健全房地产基础数据库，解决房地产市场信息不充分、不对称、不透明等问题，并可为有关科学决策提供有力支撑。