房地产市场面临拐点 期指逢高做空

　　在新“国九条”的刺激下，期指周一以大阳线报收，市场做多信心得到提振，但之后期指再度连续下跌，这波反弹还能走多远？对此，多空分歧很大。对于政策面和基本面之间的博弈，投资者如何抉择？

　　回顾历次“国九条”及对股市的影响，每次不乏亮点，但是从对股市的影响看，没有固定的规律可以遵循。2004年1月“国九条”颁布时，股市正处于一波反弹趋势中，其后沪指继续上涨两个月，幅度约9.3%，之后经历一年半的熊市跌至1000点下方。2008年12月“国九条”颁布，其主要内容是创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。沪指随后涨了一年，涨幅翻倍。但这和国家4万亿投资，银行和影子银行“放水”密切相关。2013年12月“国九条”颁布，首次重点提到了保护中小投资者，加大监管和打击力度，随后沪指仅反弹了3个交易日，累计涨幅2%，之后继续趋势性下跌。

　　最新颁布的新“国九条”和历次“国九条”相似，其主要是对资本市场长期发展做出顶层设计，内容包括发展多层次股票市场，规范发展债券市场，培育私募市场，推进期货市场建设，提高证券期货服务业竞争力，扩大资本市场开放等。亮点有：鼓励并购、降低私募进入门槛，建立健全地方政府债券制度，不断扩大引入境外投资。这些内容是对资本市场全面的和长期的发展规划设计，政策的实际兑现需要很长时间。目前股市萎靡不振是经济基本面所致，非“国九条”所能提振。因此，此次股市很可能和2013年公布“国九条”时市场的反应类似，仅仅是短暂的小幅反弹，之后重新回归由经济基本面决定的下跌趋势中。

　　目前国内经济形势较2013年12月份更加严峻。2013年下半年房地产价格处于上行趋势中，开工率和销量还处在一个较高的水平，支撑国内经济实现了7.7%的增速。房地产及其延伸产业占国内GDP比重在20%左右，但目前国内房地产价格、销量、投资均开始大幅下滑，房地产市场面临拐点，如果控制不好，将引发中国经济硬着陆的风险。

　　最新公布的房地产行业的数据显示，4月份，全国商品房销售面积同比减少6.9%，连续3个月负增长，销量的下降，银行信贷的收紧，导致房企的到位资金增速从去年26%以上的增速下降至4.5%。全国房地产开发投资增速从去年19%以上的增速下降至16.4%，房地产开发企业购地面积增速连续3个月负增长。从存销比来看，未来房价会进一步下跌。35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这意味着市场需要用 15.2个月的时间才能消化完这些库存。一般情况下，存销比大于12个月，房价面临较大的下跌压力。房地产向下拐点基本确定，房企倒闭潮或正向我们走来。近两个月已经有10多家房企资金链告急。今年以来影子银行持续整顿，同时银行对房地产信贷也开始收紧，这从各个方位掐断了房企的资金来源。4月公布的社会融资的数据显示，信托贷款同比少增1525亿元，银行仍在去杠杆化。

　　政府的“微刺激”政策加码预期不断落空，而房地产市场的下滑趋势不断显现，这是股指期货不断下跌的主要原因。因此新“国九条”对股指的提振只是昙花一现，投资者可逢反弹积极加仓做空，2200点止损，下方低点可看至2000点附近。