保障房“牵手”商品房，政府“救市”出新政

根据国家统计局最新发布的数据数据，至2014年12月，全国已有5个城市房价跌回五年前，宁波也是位列其中，出现了低于2010年定基价格的情况。近日，宁波市政府第59次常务会议审议并原则通过了《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》（以下简称《意见》），提出两种创新方式：一是发放住房补贴，实行货币保障；二是收购市场房源，筹集保障性住房。政府通过回购商品房以筹集保障房这条创新方式，更是在房地产市场被视为“救市”的又一新举措。

一、保障房“牵手”商品房，去库存出新手段

数据来源：钢联云终端

由上图可知，宁波商品住宅始终维持在600万平米上下的高存量水平，而成交量自2014年10月以来逐步减少，相应的现有商品住宅消化周期又有回升之势，目前维持在14-15个月，如果算上在建及房企储备土地，那么消化周期可能成倍增长。政府确实也想为宁波的商品房市场“排忧解难”，而最直接的目的，还是消化高居难下的库存。

从历次“救市”政策效果来看，去年下半年至今，政府放开限购、银行降准和降息等利好政策接踵而至，为市场注入活力，并有效刺地激了市场的成交量，创下了全年30288套、同比增长超三成的五年之最，可谓“救市”效果明显。而该《意见》在一定程度上打通了经济适用住房、公共租赁房、廉租房等保障性住房，与商品房之间的联系通道，也是一种去库存的手段。

二、个别房企及项目受益较大

虽然在一系列救市政策出台后，宁波楼市一度回暖，但由于入市的楼盘依旧源源不断，至今体量不见明显削减。宁波市房产交易中心的数据显示，至19日，市六区可售商品住宅面积超过630万平方米，市区住宅可售套数为47016套，库存压力居高不下。

对于该《意见》中的政府回购商品房以筹集保障房，对消化库存能起到的效果可能更多体现在某个区域，或是部分企业及其楼盘上，应该会比较明显。只要双方条件谈拢，房企就解决了一部分房源的销售问题，政府也可以快速筹集一批保障房，既节约了保障房建设周期，又能盘活存量商品房，帮助中小房企回笼资金。

当然，由于回购房源的定价对于已购房的相同区域住户、项目的品质及周边房源的市场定位会有较大的影响，因此政府采购应该会考虑在一个项目内采购几个单元，而不会很大规模地集中在一个区域内，肯定会有一个通盘的考虑。因此，在一定的管辖区范围内，能够享受政府分担房源销售压力的可能仅限个别房企及项目。

三、对钢材市场带来的利好

作为消耗钢材的最主要终端商品，稳定的住宅建设增长就是钢材需求的最大保障。

2014年1-11月，房地产投资同比增长20%，宁波市房屋施工面积为7269.31万方，其中住宅施工面积为3898.18万方，同比增长8.9%，按普通住宅每平米消耗钢材65kg计算，宁波一年住宅消耗钢材约253万吨，如果有稳定的9%增长，对于宁波的建材市场影响不容小觑，可见一城一池稳定的施工面积增长对于整体钢材市场需求量增长至关重要。

1月20日，住建部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上指出，住建部要指导、督促商品住房较多的城市出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的衔接。在如今商品房价格承压下行，房地产投资放缓，钢材产能严重过剩的情况下，通过政府一系列的“救市”政策，如果商品住宅能够在一个合理的消化周期内，进而能够维持稳定的房地产投资增速，那么钢材需求将稳步增长。而在钢材产业的源头，环保的重压和低迷钢价倒逼落后产能的淘汰，那么钢材供需方能早日重归平衡，钢材行业方能重振往日雄风。

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