央行降息利好有限 三月楼市乍暖还寒

　　降息成为房地产行业的直接利好，但房地产行业的高库存和结构性困局仍然未解。广大的二三四线城市商品房普遍过剩，非流动性放松所能缓解。降息带来的将是一线城市、部分热点城市与其他城市更大的分化。

　　1月份CPI同比跌破1%，创下了5年多以来的新低；M2同比增速也降至10.8%，创下了近20年来的最低值。

　　这是央行降息的大背景。2月28日晚间，央行宣布，自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。

　　这成为房地产行业的直接利好。房地产业界人士普遍认为，降息通道已经开启。目前市场上的房贷利率相当于降息前的9折，困扰行业的流动性问题已经不再存在。

　　但与此同时，房地产行业的高库存和结构性困局仍然未解。广大的二三四线城市商品房普遍过剩，非流动性放松所能缓解。降息带来的将是一线城市、部分热点城市与其他城市更大的分化。

　　短期刺激成交

　　2014年11月的降息使得楼市在四季度呈现翘尾之势。然而2015年首月，楼市上涨势头戛然而止，显示降息、降准“药效”在递减。

　　因春节因素所致，2月份一般是传统的淡季，但今年2月新房市场整体表现均逊于之前两年。中原地产监测的40个重点城市数据显示，与2013年、2014年相比，今年2月新建住宅成交面积同比分别下降15%及14%。其中，一线城市表现略好于2014年，同比微升2%，但逊于2013年，降幅达21%。二线及三四线城市同比2014年分别下降15%及12%。在去年2月成交平平的情况下，今年同比数据出现进一步下滑，意味着当前市场压力不减。

　　中信建投地产研究小组认为，对于地产行业而言，最新一轮的降息将实质性降低购房成本，当前贷款利率相当于降息前9折，首套房平均贷款利率已经低于销售火爆的2013年，过去压制地产市场流动性因素已经不再存在。

　　随着春节效应结束，房企推盘力度将步入正轨，结合此次降息契机，中信建投看好一线城市和二线省会城市的后续表现，3月楼市小阳春值得期待。

　　CRIC研究中心杨科伟亦指出，对购房者短期而言，降息后以贷款100万元、30年期限、基准利率、等额本息还款法计算，月供将比此次降息前减少159元，而较2014年11月22日降息之前更是减少大幅419元。这将对仍在观望的购房者出手入市有莫大激励，短期内部分需求将会得到有效释放。

　　此外，在已经进入降息周期的情况下，社会资金量整体宽裕，房企融资渠道拓宽，基金、信托等都将为其带来资金供给，尤其对于上市房企而言，股市融资更为便利，房企未来融资成本势必会有所降低。从而提升企业的利润空间，房企当前持续下滑的盈利能力或将有所改善。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟则对3月楼市态度谨慎。他说，开年之际，开发商推盘积极性较低；另一方面，刚需、改善主导的市场需求平稳有限，因此3月整体难以出现明显全面上扬行情。

　　结构性风险仍存

　　亿翰智库认为，目前房地产行业仍存在较大风险。

　　主要体现在两方面：从外部来看，由于整体通缩环境的形成以及国际大宗资产价格持续低迷，房地产作为投资品的属性正在逐渐淡化。

　　从本轮调整周期来看，2014年无论是土地还是住宅成交市场的调整并不明显，尤其是在价格方面没有出清，一二线城市甚至出现了较大幅度的上涨，而地方政府过早的介入救市起了副作用，行业调整不充分的隐忧仍然存在。

　　通过加大推货量与政策宽松相结合，将会有助于销售情况的复苏。但从绝对量上来看，由于前期需求的大量释放以及本轮降息效应递减，因此预期整体影响力度将会弱于去年11月降息后带来的井喷式增加。另一方面，降息也无法彻底缓解行业内尚未得到彻底调整的量价关系。

　　杨科伟称，虽然整体已经进入了相对宽松的货币环境，但对购房者更关心的利率而言，对低折扣利率仍无法过度奢望。

　　本次降息将存款利率上浮区间进一步放大至1.3倍，以一年期存款为例，降息之前利率为3.3%，降息之后为3.25%（上浮1.3倍），银行揽储成本相差无几，而贷款利率则减少了0.25个百分点，银行存贷息差将再次缩小0.2个百分点；个人房贷业务必将大大压缩金融机构的利润空间，将直接影响银行投放个人房贷的积极性，银行对于资本的趋利性会让其将有限的资金投向收益率更高的标的。对购房者而言，要奢望获取0.7折的优惠利率更不可能，甚至基准利率也难以保证。

　　“短期的单方面货币刺激难疏房地产行业结构性过剩的困局。”杨科伟表示，当前，部分二线和三、四线城市房地产市场将持续低迷，楼市供应结构性过剩的问题出现，一是城市市场结构性过剩，一是产品类型结构性过剩，多数城市的中低端的首次置业需求已基本得到满足。而这些问题绝非货币灌入便能迎刃而解的，需要“一揽子”政策措施同时发力，加快区域经济发展均衡化，将人口导入以及分散，创造需求、平衡需求，才能真正摆脱过剩困局。

　　因此，对房地产企业而言，去库存仍是2015年之根本，积极营销跑量才是王道。

　　张大伟预测，3月市场有望逐步升温，同时城市间分化格局将更为明显。从单个城市来看，前期一些采取财政补贴购房的城市也难有起色。该类房地产市场供求失衡，且经济产业发展不佳导致缺乏人口吸引力的地区，前景仍将持续堪忧。