佛山楼市：2014年六“地王”上市 创造天价还是理性定价

2014年，佛山楼市将有至少6大“地王”项目上市。 根据以往几年的经验，“地王”楼盘集中出现的年份，楼价一般会大幅上涨。但今年情况有所不同，一方面，“限购限贷”等调控措施仍如“紧箍咒”对楼价上涨形成制约，市场人士认为，今年“地王”集中推盘，难以大幅拉升佛山楼价水平。

定价：

成本之上 加价15~20%

小黄最近一段时间比较兴奋，因为年届30的他结婚在即，还住在禅城旧城区的老房子里边，他与女朋友商量，利用今年佛山高品质地王楼盘上市的机会，在禅桂新区域“卖旧换新”换一套90平方米的新房。“但是我有个底线，价格不能高于12000元，最好带精装修。”

根据资料统计，2014年仅在禅桂新推出的“地王”级楼盘就不少于6个，包括怡翠晋盛、金地珑悦（价格 动态 户型图 论坛）、越秀星汇云锦、佳兆业滨江1638，桂城的中海环宇天地与中海桂城C11街区项目。这些“地王”级楼盘大多处于禅桂新核心区域内，附近有几百亿的政府基础设施配套。环境上佳，是佛山中、高收入人群最为瞩目的置业旺地。

业内人士介绍，”地王”楼盘定价有一定的游戏规则，一般是在地价与建安成本之上再加15%~20%的利润空间。比如，某一“地王”楼盘成本为10000元/平方米，一般它会将均价定在12000元/平方米左右。

历史：

定价过高恐“高处不胜寒”

那么，开发“地王”楼盘的开发商能不能为所欲为地定价呢？答案是“不能”，如果硬要把售价定得很高，很容易被消费者“用脚投票”。2010年，岭南天地与佛奥湾（价格 动态 户型图 论坛）均将销售均价定在2万元/平方米左右，结果销售不佳。之后几年，岭南天地一直在10000~14000元之间；佛奥湾曾一度降至7000元/平方米。

在禅城，一般高端住宅卖到15000~16000元会遭遇“销售瓶颈”，佛山万科广场（价格 动态 户型图论坛）与万科水晶城（价格 动态 户型图 论坛）曾将售价调至16000元/平方米以上，但市场反响一般，只得分别降至13000与10000元/平方米的均价，才重新赢得认可。南海部分楼盘如创鸿城等前几年曾将销售均价升至16000元/平方米，但后来也调至12000~13000元/平方米才有市民前往购房。创鸿灯湖左岸与中海锦城（价格 动态 户型图 论坛）之所以卖得好，原因在于这些楼盘处于优越地段，但售价比较理性。

业内：

地王卖什么价 消费者是准绳

今年推出的“地王”，最高成本是11000元/平方米，按20%利润率加成，销售均价应该是13000元/平方米，即部分楼王卖16000~17000元/平方米，但大部分普通单位会卖12000元~14000元/平方米。

兆阳地产副总经理梁翠薇表示：影响楼价的因素有很多，不能简单认为“地王”楼盘就可以卖得很贵。“地王”卖什么价，还要看消费者的平均收入水平，他们对楼价的心理承受力在哪里。因为 ，楼价再高，也需要消费者“埋单”。

佛山市房协副会长骆仪克认为， 2014年佛山楼市将平稳运行，部分环境好，占用政府基础资源多的地王楼盘会使某一区域楼价坚挺，但总的来说，“地王”楼盘多，只能说明消费者、投资客选择余地大了，但不能简单认为会大幅推升佛山楼价。

佛山日报