房价取决于存货水平 行业整合趋势不变

对当下的市场来说，虽然3.30新政力度很大，但在存货水平仍居于高位的情况下，房价难以马上发生变化。

3·30新政大超预期，房地产行业一些极度乐观的情绪也在蔓延。

地产龙头万科对此又是如何看的?在3月31日的业绩会上，万科总裁郁亮说，政策波动背后的市场趋势不会改变，“白银时代”已经确定地到来，市场不会重现2009年的情景。

过去几年来，万科多次反复强调房地产行业“白银时代”已经到来，其内涵之一是，在白银时代，房价单边上涨、行业规模快速膨胀的局面已经结束;房地产行业的利润率水平正在向社会平均水平看齐。

对当下的市场来说，虽然3·30新政力度很大，但在存货水平仍居于高位的情况下，房价难以马上发生变化。

房价取决于存货水平

郁亮表示，多年来房地产行业都必须要面对政策的波动问题，但更重要的其实是政策波动背后的市场趋势问题。任何政策对市场、行业一定是有影响的，它可能延缓、阻碍行业发展的趋势，但它并不能改变趋势本身。

目前无论出台任何政策，第一，并没有改变这个行业进入白银时代的趋势;第二，这次的调整，更多是把过去具有行政化色彩的一些调控措施变得更加市场化，来促进行业健康发展。

郁亮称，万科并不是从政策的“好”与“坏”角度去看问题。任何政策都有不同的效果和反应。比如这次新政对二手房来说，营业税减免5年改为2年，交易可能会更活跃;对新房来说，买二套房的改善型需求可能会多一些，但与此同时，目前市场上库存最多的就是大户型大房子。任何政策都不可能包治百病，也不指望行业会通过政策救回来，行业本身要靠自身努力，提高产品的性价比和服务来赢得市场。

去年以来，通过互联网金融等手段，很多开发商都在首付环节对资金不充裕的买家进行支持，垫首付时有发生，而此次新政核心也是下调首付比例，这是否会带来类似美国次贷的风险?

对此郁亮对21世纪经济报道记者表示，从行业来看，提供资金和贷款给不合格的贷款人这种情况确实存在，也会存在次贷风险，对此万科对所有客户是有严格甄别的。

郁亮说，万科内部有个说法是“没有回款的销售都是耍流氓”。去年万科与别的开发商不一样的是，是以销售回款率而非销售额作为指标要求，最终全年回款超过2000亿现金，回款率超过90%。

据21世纪经济报道记者了解，没有回款或者回款率低，意味着开发商把房子抵做工程款等，或者购房人资金不足，首付需要融资，个贷部分很难获得审批，时间拉长，导致开发商回款率变低。去年直到3·30新政出台前的三个季度，市场资金都是不充裕的，开发商回款率普遍降低，但万科是个例外。

“万科要销售给有能力买房、有支付能力的客户，而不是通过财务安排来放大杠杆，这样的销售会比较危险。”郁亮称，通过去年积极销售，今年库存量并不很大，处于合理范围内。今年公司会继续严格制定回款率指标，希望比去年的90%再有上升。

万科董秘谭华杰补充，3·30新政对市场信心恢复、对买房需求、包括宏观经济有一定正面作用，但不会很快对房价产生影响。

其理由是，现在市场的可售量、存货水平仍高于正常区间上限，市场正常合理的去化周期应该是5-10个月，但目前十四个重点城市去化周期仍然高于10个月，“在存货水平恢复正常之前房价不会有大幅变化”，谭华杰说。

郁亮说，房价应该顺其自然，人为干预是干扰市场的信号，该涨时没涨充分未来会补涨，该跌时没跌充分未来会补跌，房价最好由市场决定。关于销量亦然，万科不囤积捂盘，不设销售目标，无论市场好坏每一天都在卖房，万科已经彻底放弃了比较销售规模这件事。

行业整合趋势不变

去年由于市场低迷及反腐力度加大，不少开发商陷入困境。典型的如深圳佳兆业、杭州绿城等。更有不少中小房企破产倒闭，如深圳光耀;而几乎所有的大型开发商都获得了市场集中度的提升。此次新政出台，会否改变这一趋势?

谭华杰认为，此次出台的政策对行业整合速度没有影响，市场整体向上或向下的波动，对行业集中度提升的大趋势并无影响。

郁亮指出，未来房地产行业的整合是个方向。行业进入白银时代，一个最主要的特点就是“油水”少了，所以发展商的高管现在都瘦了。没“油水”之后，很多外行包括很多大型央企、国企不愿意再进入这个行业了，也有很多中小型发展商觉得目前市场竞争也很激烈，不规范拿地风险也很大，也想收手不干了，所以这个时候给资源整合、行业整合带来很多的机会。

对此万科早有准备。数据显示，截至2014年底，万科经营性现金流达到417.3亿，同比增长2069%，增长了20倍，是最近十年来最好的资金状况;公司净负债率降低到了2006年以来最低水平，只有5.4%。而在房地产行业净负债率40%都是属于偏低水平，万科只有5.4%，意味着资金非常宽裕。

郁亮说，万科手持这么多现金还是要花的，公司有足够的条件，以及有很好的信用和口碑，也愿意未来在行业整合方面做一些事情。目前市场上一手地还是很贵，但社会存量资源蛮充分，所以万科特别愿意在这方面在今年有所作为。但这个是要找机会的，而不是说想做就能做成的，相信未来收购、并购机会慢慢会多起来。

谭华杰说，在2014年地价出现了一个过度上涨。在这种情况下，万科坚持审慎拿地策略，2014年拿地拿得比较少。但是公司手里的存量土地足够2-3年开发需要，所以也并不着急。实际上除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的存量土地。如果一手土地价格一直很贵，万科重点就会转到二手土地市场，“相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放，资金、信用状况好的企业未来会有机会。”谭华杰说。

来源  21世纪经济报道

(编辑者：wanghui)