松绑限购效果有限 仅是“隔靴搔痒”

限贷的口子终于被豁开了，湖北成了第一个“吃螃蟹”的省份。昨日，湖北省城乡建设厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》明确规定，湖北省首套房贷利率最低可打7折，并要求银行对已签订贷款协议的房贷一个月内予以放款;使用组合贷款的购房者，对其商业贷款部分予以利率下浮优惠。不过，专家表示，由于该政策对于银行并不强制，因此实际对市场的影响效果或十分有限。

释放迫切救市信号

对于限贷放松为何率先在湖北出现，业内专家表示，湖北省内城市在取消限购后收效甚微是非常重要的原因。据悉，武汉在取消限购后日均成交量涨幅仅有个位数。早在8月，武汉楼市上就有看似“确凿”的传言称湖北部分城市购首套房利率优惠幅度将增大。而本月初，微信、微博等网络平台甚至还传出了一份湖北部分商业银行将取消限贷的细则文件。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强(微博)坦言，湖北这次推出的首套房贷款利率7折在目前各地救市中算是“大手笔”了，可见地方政府已到了需要出台明确鼓励政策刺激楼市成交的地步了。“在上一轮全国楼市低迷的2008年，救市力度最大的政策也就是购房贷款利率7折了，但当时这项政策已经足够力挽狂澜，大大促进了房地产市场的销售。”

“此类7折的提法并非地方政府头脑一热而盲目推出的政策。当前出台7折的做法，也是一种营销效应。目前救市中‘抢人’最关键，湖北出台此类政策显然容易赚取眼球。此外，对于高库存的房企来说，目前急需积极和能提供此类优惠的商业银行进行合作，令购房者快速形成购房意向。在‘金九银十’阶段确实很需要这样一种强刺激。”上海易居房地产研究院研究员严跃进称。

取消限购仅是“隔靴搔痒”

自6月下旬内蒙古呼和浩特宣布取消限购开始，我国楼市政策出现松动已过去了近3个月，如今，全国47个实施限购政策的城市中，只有北上广深四个一线城市以及珠海、三亚、 南京共7个城市尚未取消限购。对于已经政策松绑的城市而言，取消限购一如此前专家预测得那样，并未成为挽回市场颓势的灵丹妙药。

统计显示，在8个率先调整限购政策的城市中，仅呼和浩特楼市成交出现明显回升;无锡、南宁、沈阳、兰州、温州则在政策放松初期出现短期成交冲高现象，之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平;厦门、天津则几乎对政策调整未做出任何反应。此后放松限购的海口竟然在限购放松后日均成交量较前期大幅下降了27%。

业内分析，部分城市短期冲高主要是由于限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签导致的，实际上并没有带动新增成交。“可见，影响楼市走向的关键性政策因素还是信贷政策是否能够打破原有底线。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示。

政策落地仍存疑

然而，政策的松口并不意味着业内消除了对楼市的担忧。“湖北省住建厅此次发布的政策中涉及信贷的部分并非强制性的，而是给房贷利率优惠设定了一个更大的区间，从而能够提供银行自行选择。”严跃进表示。陈国强也坦言，湖北省此次放松首套房利率折扣的新政是由湖北省住建厅发布的，而地方住建厅是不能左右银行贷款利率的，最有力的政策应由央行、银监会出台，因此，湖北新政虽然看似力度很大，但实际效果可能十分有限，不能过于乐观，文件更多反映的是目前地方政府迫切救市的心态而已。

此外，从商业银行的角度，严跃进等业内人士也认为政策“落地”效果会大打折扣，因为目前商业银行资金面比较紧张，在房价下跌的情况下它们并不愿意将信贷资金投入房地产领域。“如果房贷款利率7折，银行将是亏损的，从这点来说政策本身基本没有可行性，再好的政策也要看执行，如果不能执行的话，政策仍然是一纸空文。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

严跃进预测，未来在各地逐步攀增的高库存压力下，不排除商业银行逐渐积极放松信贷利率的可能。具体而言，严跃进分析，商业银行有盈利的需求，因此，今后可能会逐渐主动寻求和大型房企携手，比如在某个新楼盘开盘的时候，承诺提供此类贷款利率，或者在日光盘出现的情况下，借此类信贷政策实行快速的去库存。“这样操作的话，表面看，商业银行放贷的‘油水’少了，但由于所谓批量的交易出现了，整个放贷的成本反而会降低。”严跃进称。

来源  北京商报

(编辑者：wanghui)