限购仅剩9城市 购房者“麻木”面对政策示好

　　编者按：在限购大潮的席卷之下，取消限购的城市越来越多。截至目前，还在坚守限购的城市已经降为个位数。按说，这一全国范围的紧急救市，其背景应该是房地产企业的哀鸿遍野才是。然而，统计已发布财报的43家上市房企业绩，其利润总额仅仅是同比下滑了2%。那么，应该如何解读如此吊诡的情景呢？

　　有观点认为，目前政府方面只能采取一些中力度的政策减缓房地产市场下行的步伐，且在政策的考量范围内，政府还要紧盯通货膨胀，一旦政策力度过大，通货膨胀快速上升，政策的可腾挪空间将会被堵死

　　自6月底呼和浩特宣布取消限购后，一个月多的时间里，相继又有36个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。

　　不过，对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为，市场反应却并不积极。同时，开发商对于政府本次救市的力度与效果也心存质疑，不少房企在松绑限购的三、四线城市仍延续此前大幅降价走量的策略，宁可不赚钱甚至小亏一点，也要尽量多收回一些此前在三、四线城市投入的资金。

　　而在中原地产调研的13个典型城市中，限购放开对各地7月份成交量有实际帮助的仅有5个城市，其余8个城市的真实成交量不仅没有回升，甚至出现下降。同时，根据限购放开前后十大标杆房企的每周成交面积及新开盘销售率，可以看出限购放开对标杆房企的影响也是有限的，反而推盘量和定价对销售业绩的影响更大。

　　此外，恒银基金相关负责人指出，即使放开限购不能达到地方政府的预期效果，市场也不要期望更大力度的救市政策出现，毕竟在目前的情况下，政府方面只能采取一些中力度的政策减缓房地产市场下行的步伐。而且在政策的考量范围内，政府还要紧盯通货膨胀。一旦政策力度过大，通货膨胀快速上升，政策的可腾挪空间将会被堵死，这对整个的经济系统伤害会更大。

　　仅剩9城市限购

　　截至目前，除北京、上海、广州、深圳等9个城市外，在此前执行过限购政策的46个城市中，已经有37个放松了限购。不少业内人士均表示，除上述4个一线城市外，预计其它城市年内都将对限购进行调整。深圳官方则已经明确表示，将继续严格执行限购政策。

　　8月15日晚，哈尔滨市住房保障和房产管理局发布通知称，自8月16日起，在哈尔滨购买商品房（含二手住房）办理网签备案和房屋权属登记时，购房人无须提供住房情况证明。这也意味着购房者在哈尔滨买房将不再受到套数限制。

　　据悉，2011年2月18日，哈尔滨市出台《关于进一步做好哈尔滨市房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定在哈尔滨拥有两套住房的家庭不能再在该市购买住宅。

　　哈尔滨市住房保障和房产管理局官网数据显示，2013年全市商品房成交75822套，相比前一年减少13527套，降幅为15%。

　　而随着哈尔滨加入到解除限购的城市大军中，仍在执行限购的城市数量也首次降入到个位数。目前，除北上广深外，二、三线城市中只剩下南京、大连等少数几个城市仍在执行限购政策。

　　救市效果被指不强

　　实际上，在越来越多城市松绑限购的情况下，各地楼市整体表现确实较此前有所回升，但增幅并不明显，且各地差异较大。

　　中原监测的40个重点城市，7月份新房成交面积环比增长9%（大部分城市均是在7月份放开了限购），比其之前预测的增幅高2%。增长点来自二线与三、四线城市，均环比上涨11%。而其中包含的20个限购放松城市，环比平均涨幅达20%，是7月份楼市回升的主力。

　　而一线城市作为坚决执行限购的城市，7月份成交量环比下挫近8%，来到年内第二低位。但与此同时，其二手房成交量仍有一成的环比增长。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这显示推盘不足、定价过高限制了一线城市新房的销售表现。

　　放松限购后，部分城市市场网签数据大幅反弹，如济南7月份成交量环比骤增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增长。不过，张大伟表示，这些表象并不意味着放松限购带来的真实的成交量。

　　以成都为例，7月份成交增量中70%来自于高端楼盘备案，若剔除这些高端楼盘影响，7月份环比增长约为9%。由于低总价楼盘中也存在一部分前期积压交易集中登记，因此，实际增长或更少。

　　同时，7月份福州虽然成交量环比大增61%。但这主要来自闽江世纪城和一个保障性项目的集中备案，两个楼盘合计备案900套，占当月全市总成交半数以上。除这两个项目外，其余楼盘月销量仅有几十套。因此7月份福州楼市的环比增长与限购放开没有直接关系。同时，7月份福州全市成交均价从6月份的1.7万/平方米降到1.4万/平方米，楼盘降幅在10%-15%左右，最高达25%，对成交回升也有帮助。此外，济南若剔除前期交易集中登记因素，7月份新盘实际增长约为8%。

　　实际上，只有杭州和宁波，在限购正式放松后市场表现良好，成交量较此前有三成增长。但由于限购放松时间不足一个月，其长期效果有待观察。

　　张大伟表示，他们调研的13个典型城市中，限购放开对7月份成交量有实际影响的仅有5个城市，其余8个城市的成交量没有回升，甚至还有下降。而在上述5个城市中，限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右。

　　市场仍处下行通道

　　虽然放松限购城市数目急剧扩大，但就目前来说，整体房地产市场仍处于下行通道。

　　根据国家统计局发布的2014年1月份-7月份全国房地产开发经营数据显示，2014年1月份-7月份，全国商品房销售面积为5.65亿平方米，同比下降7.6%，销售额为3.6万亿元，同比下降8.2%。其中，住宅销售面积为4.96亿平方米，同比下降9.4%，销售额为2.99万亿元，同比下降10.5%。

　　据悉，今年以来商品房销售指标同比持续下降，在6月份降幅短暂收窄后7月份重新扩大，需求仍然较为低迷。东部地区销售面积和销售额继续下降且降幅继续扩大，中、西部地区销售指标增速则进一步回落。

　　供应方面，房地产开发投资额同比增速进一步回落，新开工面积降幅持续收窄，东部地区增速回落幅度最大。资金来源方面，整体资金来源增速提高，国内贷款增速提高，自筹资金增速及占比提高，定金及预付款降幅继续扩大。

　　对此，中指院的报告指出，放松限购城市的增加，短期内有助于引导市场预期，带动需求释放。在市场预期逐步稳定的前提下，加强金融支持，企业灵活促销，有望带动市场回升。但限购松绑无法从根本上扭转市场供需失衡、库存量加大的局面，未来市场仍将以去库存为主基调。

　　一线城市难松绑

　　而在二、三线城市纷纷解除限购的同时，一线城市对限购仍没有半点放松的迹象。

　　深圳市规划和国土资源委员会近期通过官方微博表示，根据分类调控精神，深圳市将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。同时，健全房地产市场监管机制，加强市场监测分析，一方面加强预售许可管理，引导开发企业理性定价；另一方面要求开发企业严格按照一房一价的要求，在价格部门备案销售价格，明码标价对外销售。

　　不过，有业内人士指出，由于深圳的户籍政策在一线城市中是最为宽松的，因此限购对其实际影响并不大。

　　“就像窗户开的和门一样大的时候，门开不开已经不重要了。”张大伟表示。其认为，深圳落户难度在一线城市中最小，基本只要本科毕业，就可以正常落户，与北京、上海相比非常宽松。所以限购政策在深圳造成的影响相比北京、上海要小的多。

　　据悉，深圳计划在近几年大力增加户籍人口，户籍人口数量要从2011年年末的259万人增加至2015年的400万人。而2012年年末，深圳的户籍人口为304.94万人，较上一年增加29.59万人。因此，深圳有大量的新增户籍人口可以购买两套住房，其限购政策在不断增加的户籍人口下，影响远不及于其它一线城市。

　　张大伟表示，从目前市场情况看，一线城市年内取消限购的可能性非常小。虽然上半年一线城市的成交量下滑了30%，但其上半年的土地出让情况良好，对整体经济的影响不大。不过，一线城市依然会在户籍、工作居住证、税费等方面进行调整，通过释放松绑信号增加楼市活跃度。