土地出让金“腰斩” 36城救市

　　经21世纪经济报道记者不完全统计，截止到8月4日，46个限购城市中，已经有36个城市通过明确发文或官方默认取消“限购”。

　　也就是说，仅有北京、上海、深圳、南京、郑州、哈尔滨、佛山、银川、台州、永康这10个城市仍然坚守执行限购政策。

　　实际上，相比松绑限购地方政府的“救市”方法在升级，比如浙江绍兴的既放松限购、又放松限贷；成都、台州通过财政补贴的方式刺激住房消费等。

　　“相比松绑限购，用信贷政策或者财政补贴救市的实际效果更大。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

　　这一轮地方“救市”动因有多个纬度，其中，不可忽视的最大动力，就是卖地收入骤降。

　　中国指数院发布的最新数据显示，7月，全国300个城市土地出让金总额为1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。

　　一线城市卖地收入下降七成

　　土地市场降温早已波及一线城市。

　　以北京为例，7月29日，北京时隔3年后再现两宗住宅用地流拍，当月，北京土地市场仅成交4宗宅地，规划建筑面积同比减少近七成。

　　上海、广州等一线城市已现多宗流拍地块，土地市场低溢价、底价成交屡见不鲜。

　　21世纪经济报道记者统计，7月份，一线城市土地出让收入合计为217.74亿元，同比去年的627.92亿元，下降近七成。

　　具体来看，北京7月同比下滑45%，上海同比下滑38%，广州同比下滑77%，深圳仅底价出让一块龙岗工业地块。

　　相比一线城市，二三线城市土地市场降温更为明显。据中原地产统计数据显示，今年6月，36个二三线城市土地出让宗数相较于1月跌幅超3成，土地出让金下滑近4成，平均溢价率为4.3%，仅占前5月平均值的四分之一。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，“土地市场具有滞后性，短期之内楼市难现回暖，土地市场也很难有太大改观。”

　　房企转型“轻资产”

　　市场整体下行的背景下，住建部政策研究中心主任秦虹在近日北京某论坛上表示，中国的房地产将会进入一个新的发展阶段。

　　沿海集团执行总裁陈昕在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，和过去相比，房企拿地更为谨慎。另外，在市场变化之下，不少开发商也在尝试新的转型思路，寻找新的利润点。

　　在陈昕看来，从重资产模式向轻资产战略过渡，是新阶段转型的方向之一。近年来，万科、绿城、保利、龙湖、沿海在内的龙头企业。都相继提出了向轻资产方向发展的战略转型。

　　对于所谓的轻资产，陈昕介绍，就是在企业运营过程中，逐步摆脱传统的“招拍挂拿地-开发-销售”模式，而是通过其他途径寻找优质地块，并以灵活方式开发地块，拓宽盈利渠道。

　　以沿海轻资产转型路径为例，陈昕介绍，沿海从开发商到服务商，从重资产到轻资产的转型路径转移，2013年合约销售额取得了13%的增长，项目管理及工程服务收入增至近4亿港元，轻资产转型成绩明显。

　　陈国强介绍，过去地方政府卖不了不少地，且很多地都在闲置，在新一轮楼市下行压力下，房企间整合、合作的情况会增加，轻资产也正是迎合这一方向，这也将倒逼地方政府不断减少对卖地的依赖。

　　36个城市松绑调控

　　“在土地财政依赖症短期难改的情况下，卖地收入的下滑，也将增加地方政府的救市冲动。”陈国强如是说。

　　经过21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，全国46个限购城市中，已有36个城市不同程度松绑限购，上一周就有9个城市出台救市政策。

　　更值得一提的是，在限购松绑效果不明显的背景下，多地的救市措施开始升级。比如成都、绍兴、包头等地通过财政补贴、松绑限贷等形式刺激楼市。

　　以8月4日浙江绍兴住建局出的“11条”救市细则为例，除了解除限购，更放松了限贷，一方面规定贷款有优惠利率，另一方面，把此前的认房又认贷改为认房不认贷。

　　包头市政府更是发出通知，在9月6日-10日的房交会期间，首套新建商品住房，给予所纳契税100%的补贴；购买二套以上（含二套）新建商品住房，给予所纳契税50%的补贴；购买非住宅，给予所纳契税50%的补贴。

　　北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍，相比限购，限贷的松绑以及财政补贴救市对楼市的影响更大，如果后续其他城市跟进，且能长期执行，对市场的影响不能小觑。