自贸区控制性规划征求意见：外高桥要打造国际贸易城

9月17日公布的《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划（草案）》与已推出的自贸区土地政策衔接。根据《草案》，外高桥片区的功能定位是打造成为国际贸易城，洋山片区的功能定位是国际航运功能服务区，浦东机场片区的功能定位是现代商贸功能区。

土地二次开发政策落地后，上海自贸区的控制性详细规划草案也浮出水面。

9月17日，上海自贸区管委会官网公布《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划（草案）》（下称《草案》），公开征求意见，外高桥、洋山和浦东机场三大片区的功能定位得以明确。

其中，外高桥片区（外高桥保税区、外高桥保税物流园区）的功能定位是，打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主，商业、商务、文化多元功能集成的国际贸易城。

洋山片区（洋山保税港区陆域）的功能定位是国际航运功能服务区，浦东机场片区（浦东机场综合保税区）的功能定位是现代商贸功能区。

分区依据主要功能

有相应开发强度

一名了解规划制定进展的官员告诉早报记者，上海自贸区的土地政策已推出，《草案》与政策衔接，以更好地推动自贸区建设，把自贸区存量土地资源作用最大化。

根据《草案》所述，上述三大片区中，每个片区具体功能又分为服务分区、综合分区和物流分区，每个分区依据主要功能有相应的开发强度。三个片区总的建筑规模约2830万平方米，其中外高桥约1850万平方米，洋山约530万平方米，浦东机场约450万平方米。

上述官员说，《草案》有两大特点，一是坚持了刚性和弹性相结合，用地性质不再“定死”。二是体现综合用地，根据三大分区，以公共服务设施、工业以及仓储物流为主导功能，对各功能分区提出主导用地性质。

以外高桥片区为例，服务分区重点发展总部经济、金融服务、国际贸易等功能形态，开发强度基本控制在2.5-5.0。综合分区重点发展服务外包、高端制造、生产性服务业等功能业态，开发强度基本控制在1.5-3.0。物流分区则重点发展国际采购分拨、供应链管理、现代物流等功能形态，开发强度基本控制在1.5-2.0。

《草案》未给出每个片区三类分区的用地占比。

不过，上述官员称，对应用地性质，服务分区实际上就是纯商办用地，综合分区和物流分区主要是工业仓储物流用地。

“商业和工业用地之间允许一定幅度的转换”

为了让自贸区存量土地资源作用最大化，《草案》还改变了既有规划单一用途性质的规划管控方式。《草案》以街坊为主，在明确开发建设底线要求，保证市政、交通、公共服务设施、绿地广场等公益性设施落地的基础上，给予地块管控一定的弹性。

前述了解规划制定进展的官员解释，所谓开发强度，大致是个毛容积率的概念。

“原来一块地块，做商办还是工业用地，都是固定的。现在每个分区中，商办和工业用地之间允许一定幅度的转换，所以开发强度给了个范围。”上述人士说。

前述了解规划制定进展的官员指出，过去，土地规划中，土地性质非常单一，中途不能改变用地性质。对自贸区而言，新业态会越来越多，企业既有商办用地需求，又有工业用地需求，按照老的规划思路来，就无路可走。新规划给新业态入驻自贸区提供了保障。

上述官员表示，《草案》对自贸区的功能划分还只是框架性、原则性的。现在正依据该规划，编制更细的控详规划，具体到每个地块和街坊。

他称，三大片区中，商办用地和工业仓储用地所占比例，在具体的控详规划里也会出来。

值得一提的是，在上海自贸区三大片区的规划中，除了市政设施、公共服务设施等规划，交通设施规划中还提出了公共交通的服务，其中外高桥片区规划配置5-6条公交线，设置2处轨道交通换乘枢纽，并在俱进路以南设置公交始末站，加强轨道交通站点与公交的接驳。洋山片区配置1-2条公交线路，在顺翔路-同望路、海港大道-同望路交叉口附近各设一个公交始末站，以加强区内外公交接驳。浦东机场片区规划配置2条公交线路，沿骆岗路设置一处公交始末站，增设沿川汇路的公交线路，在邻近客运卡口的地方增设公交站点，方便人员通过公交出行，同时加强与地铁2号线的公交接驳换乘。