上海楼市结构失衡 未来下行可能性大

 2015年初，上海楼市成交量未能保持去年底的增长态势，下运行趋势明显。

德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，从近几周情况来看，供应量处于低位水平，买卖双方的热情均不高，成交量跌幅明显，预计未来几周的成交量很难有所突破，出现下行的可能性非常大。

金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚则指出，“上海商品住宅市场(新房)存在比较严重的结构性失衡，虽然库存仍在高位，但作为成交主力的100平方米以下的小户型商品公寓则供应趋紧，会造成部分开发商惜售或者酝酿涨价的心态”。

来自德佑地产市场研究部统计数据显示，上周(2015年1月5日-1月11日)上海市商品房成交面积为24.7万平方米，环比前周下跌54.45%。同期成交均价为23204元/平方米，环比前周下跌10.85%。上周全市商品住宅成交面积为16.30万平方米，环比前周下跌49.55%，成交均价为26820元/平方米，环比前周下跌11.65%。

经历前一段时间的成交增长之后，上周上海商品住宅跌至20万平方米以下，创下14周以来的最低点。从各个项目的成交情况来看，即使成交量最高的项目也不足3000平方米。

进入2015年后，开发商的推盘热情大幅下降，购房者在新的一年，尤其是年初观望情绪会加重，导致成交量下滑。上周上海市商品房新增供应量为27.50万平方米，环比上涨10.28%;其中商品住宅的新增供应面积为16.81万平方米，环比上涨0.4%。

来自亿翰智库的数据显示，一线城市上周商品住宅总成交97.2万平米，环比上周下降13.4%，同比去年同期上升31.9%。分城市来看，环比方面，上海下跌25.3%，为一线城市之最。

黄志坚认为，1月前11天商品住宅的成交量仅为22.89万平方米，如据此推算，1月的“月度成交量”仅为64.50万平方米，不足去年12月成交量的一半，虽然去年12月有年度考核的因素，但新年开局过于清谈，值得高度关注。

黄志坚将这个现象归结为结构性失衡，与成交量的腰斩同样值得关注的是，上海连续两周商品住宅的供应量均维持在16万平方米的水平，较之前30-50万平方米的平均水平出现了断崖式的降幅。对此，黄志坚认为，结构性失衡不解决，上海楼市仍然会处于波动状态。

不过，黄志坚还指出，金丰易居&佑威监控的数据显示，动迁房和配套商品房类的公寓的套均面积在85.98平方米，其主力属于100平方米以下的小户型，如果政府进一步放宽进入的标准和量，也会大大分流对小户型的需求。市场双方均需要动态地看待供求关系，并密切关注政策走向。

新房增长受阻，二手市场则更早走入下跌通道。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2014年，上海二手住宅共计成交17.83万套，环比下跌39.6%;成交均价为2.13万元/平方米，环比上涨16.5%。与2013年政策末班车所导致的成交狂潮相比，2014年的二手住宅市场平淡了许多，17.83万套的成交水平不仅大大低于2013年，并且还略低于2012年。

陆骑麟认为，2013年的成交高峰，客观上透支了二手市场的大量购房需求和有效房源，加之2014年的房贷收紧的影响，成交量的显著下降也在情理之中，即便是年末一系列政策利好的刺激，也未能改变2014年二手市场整体相对疲软的状态。

土地市场亦不甚积极。2015年1月截至13日，上海共有7幅土地供应，其中奉贤区就有5幅，土地面积共计19.80公顷，可建面积33.07公顷，土地起始总价10.2476亿元。其中4幅为居住用地，市场化和动迁用地各2幅，商业用地1幅。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，地价与市场热度密切相关，2013年楼市交易活跃，房企拿地积极，参与竞标人数明显增加，土地价格高企。去年前三季度市场低迷，除了有较大发展潜力或市中心地段外，其他地区地价都有不同程度的降温。在政策的刺激下，去年楼市从第四季度开始回暖，不过由于时间不长，因此全年的交易量仍低于去年水平，加上库存高企，尽管降息通道已启动，但房企的融资压力并没有得到充分释放。因此新年伊始，更多房企拿地仍会持谨慎态势。

来源  21世纪经济报道

(编辑者：wanghui)