【探讨】为何限购未松绑公寓就先降价?
广州市经纬行研究总监瞿中奇表示,过去两年因为公寓不限购卖得很好,但最近半年由于整个市场变冷,所以公寓市场也降温了。公寓面临供货量太大问题,今年下半年可售的公寓数达到22771套,萝岗南沙等区域供应量很大,消化面临压力。甚至天河区公寓供应都达到了1390套。
合富辉煌首席分析师黎文江表示,目前广州市公寓楼盘同质化非常严重,比如萝岗区有很多公寓,竞争激烈。
出租回报率低于银行利率
满堂红地产研究部高级经理周峰介绍,广州市商业公寓大概有81~82%的都是投资,只有很少的比例是购买用来自住。
黎文江说,公寓的出租回报率还达不到银行存款利率,而且还面临租不出去的问题。此外,公寓的管理费也要不少钱,又不带学位,所以变成了鸡肋,前景不看好。
有业界人士透露,目前南站地区有公寓是以带100元/平方米的返租出售,返还期为2年,“其实是先抬高售价后再变相打折,等到自己拿来租的时候,肯定租不了这么高的租金”。
周峰称,萝岗、番禺等郊区板块的公寓供应较多,但现在都还没有交楼,至少要到明年开始陆续交楼后,才有案例可以了解到投资收益情况。市中心公寓靠近写字楼和办公区的,有白领和外籍客户去租住,出租情况还是比较好的。市中心公寓投资回报率虽然低于利率,还是比同地段的住宅要高,大概有3.8~3.9%的回报率,而住宅一般只有3%的出租回报率。目前,银行3年期的整存整取存款利率已达到4.25%,5年期及以上的存款利率为4.75%。
不过由于商用物业的使用年限比住宅要短,所以租金必须要比同地段的住宅要高,才能保证回报率高于住宅,其回报率至少要在6%以上才能算赚。以一套总价100万元的商业公寓为例,每月租金必须达到5000元以上,才值得购买。
另据了解,在租赁税费方面,公寓的税费也比住宅要高。住宅租赁税费按月租4%~8.38%的范围计征,而商业租赁税费范围则在月租6%~14.3%这个范围计征。
转手税率至少比住宅高10%
对于投资住宅的购房者来说,相对低出租回报率,其投资价值更多的是在转手时房价增值上体现。但商业公寓与住宅有所不同,其转手时将面临较大的税费成本。
市民邓先生去年国庆在番禺万博地区购进了一套小面积复式公寓,但购买后却发现公寓转手成本非常高,很担忧今后是否能赚钱。
周峰表示,商业公寓比较适合手上有钱但又没名额购买住宅、比较追求稳定月租金的投资客。但对于短期投资客来说,商业公寓并不是合适的产品。商业公寓转手的也比较少,目前一手公寓货量都非常大且在促销,所以二手公寓基本少人问津。
而且公寓转手的税费很高,一般而言住宅的税费,没过5年要交5.5%的营业税,税费也大概是7~8%;而商业公寓因为必须交增值税等,其税率达到了17~18%左右,比住宅至少高10%。因此,转手商业公寓都会报低价。“现在很多公寓在宣传促销时都说未来增值空间很大,但在转手出售的时候,增值越多交的税费也就越多”,周峰表示。
广州公寓面临供货量太大问题,今年下半年可售的公寓数达到22771套,消化面临压力。——经纬行研究总监瞿中奇
目前广州市公寓楼盘同质化非常严重,竞争激烈。出租回报率低于银行利率,又不带学位,所以变成了鸡肋,前景不看好。(腾讯)
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