一线城市库存消化明显 去化周期依然偏大

在“9·30”央行新政之后，房产改善型需求正积极入市，不少城市的库存压力也有所减小。

上海易居房地产研究院12日发布的报告显示，截至10月底，该院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%。这是今年3月份以来库存环比增幅最小的一次。

这其中，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3758万、20217万和4064万平方米，环比增长分别为-0.9%、0.3%和0.3%，由此可见一线城市库存消化最为明显。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》分析指出，一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌。这和4个一线城市在央行楼市新政下，改善型购房需求积极释放有很大的关系。

从衡量库存压力的存销比来看，10月份，35个城市新建商品住宅存销比为16.7个月，而在9月份，该存销比数值为17.7个月。

“这意味着10月份去库存的速度有所加快，这和市场成交量出现比较大的提振有直接关系。在各类救市政策的落实下，存销比见顶的态势基本确立。”严跃进说。

分类来看，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为15.7、16.0和23.9个月。相比9月份17.2、16.7和25.3个月的数值而言，三类城市的库存去化速度均在加快。

在35个城市中，温州存销比数值最大，为41.3个月，但相比9月份的44.6个月，则有所下跌。目前温州已连续三个月出现库存去化速度加快的现象。目前包括温州、茂名、烟台、天津和西安在内的几个城市存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，大连、南昌、重庆、太原和合肥的存销比较小。

严跃进分析，从10月份35城库存及存销比的数据可以看出，在限购政策取消、二套房贷政策放宽的背景下，市场成交显著提升。从市场走势看，库存正在构筑顶部，存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。

不过，从35个城市的总体水平看，库存去化周期依然偏大，说明各城市涨价的时机还不成熟。11~12月份大多数城市还是会采取积极降价的策略。

根据中原地产研究部的统计，截至目前，合计35家上市地产企业公布的10月单月销售业绩共为1747亿。环比9月份的1523亿上涨幅度达到了14.7%。30家企业中有26家企业环比上涨。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，从发布销售业绩的企业看，大部分企业在“9·30”政策后，销售都明显好转。不过，大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大，因此，预计四季度房价依然以平稳为主。虽然继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

来源  第一财经日报

(编辑者：wanghui)