2014楼市上半年：从下探到筑底

　　持续下滑，房企“压力山大”

　　地产界著名的“预言家”、北京华远董事长任志强，在今年年初参加新京报活动时就表示，“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字。”当时，任志强就预言，今年销售的问题会比较大。

　　如今，2014上半年已经收官，事实证明，任志强又一次对了。无论全国楼市还是北京楼市的销售量，上半年都明显下行。

　　国家统计局发布的1-5月数据显示，前5月，全国商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月扩大了0.9个百分点。其中住宅销售面积下降9.2%。

　　在北京，根据机构发布的统计数字，无论是商品住宅新房，还是二手房，上半年成交量的下降都是非常明显的。

　　来自北京克而瑞的数据显示，今年上半年，全市纯商品住宅新房成交均价为26910元/平方米，成交金额862亿元，成交套数29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，几近“腰斩”。

　　二手中介机构的统计则显示，上半年北京二手房成交4.45万套，同比去年上半年的9.52万套，降幅超过53.2%。

　　相对于以往楼市“越调越涨”，今年上半年楼市没有出台新的调控政策，为什么下行却这么明显？

　　高策地产服务机构董事长陶红兵认为，上半年全国楼市和北京楼市下行有三个共性的原因，分别是整体经济形势不好，居民收入预期下降；货币政策偏紧，对购房抑制作用明显；舆论唱空，带来购买群体的不安定感。

　　任志强在今年5月发布的一个长微博中，也特别提到银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。他认为，从0.75到1.1的利率变化会影响约25%的可支付能力，大大提高购房成本。

　　此外，陶红兵认为，北京楼市下滑还有一个特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房，锁定了绝大部分刚需客户，冻结了相当一部分需求在商品住宅市场释放，同时这种影响也传导到中高端市场。

　　松动明显，筑底进行时

　　6月28日，北京朝阳区东坝板块的首开常青藤开盘，90套特价房以3.2万元/平方米的均价入市，价格相比之前下降1万元/平方米。这也是今年北京目前价格松动最明显的一个楼盘。

　　北京上半年价格的松动经历了一个从被动到主动，从“假降”到“真降”的过程。这种变化本身也反映了企业对市场的应对。

　　在3月之前，北京房价还是比较稳定的。但到了3月中旬，万科橙21680元/平方米的开盘价，相对于“预期价格”下降几千元，被一些人士解读为“万科降价”。而北京万科对此的解释是根据政府指导价格定价开盘。

　　但随后关于“降价”的声音就多了，诸如东亚印象台湖、林肯公园、北京城建