房地产调控历经十年 钢价直逼十年新低

　　就房地产调控和建筑钢材价格走势关系而言，房地产调控对于建筑钢材价格运行影响是较为负面的。虽然从今年6月呼和浩特取消限购截止到目前大多数城市都已经取消限购措施，并且在贷款利率、公积金贷款金额、税收、户籍政策和购房梳理上都有明显的松绑政策，但是房地产调控后对于房地产市场影响是深远的，短期内由于人民收入水平和刚性需求有限，房地产市场低迷的态势依旧，因此靠房地产市场走好带动建筑钢材市场运行态势出现完全反转短期可能难以出现。

　　国家对房地产市场的调控起始于2004年，到目前为止成周期的政策调控大致有四波，从调控思路上看，政策从起初的市场化手段逐渐过渡为行政手段。

　　第一阶段：2004年完善交易制度，在市场投机热情高涨，炒楼花炒预售普遍流行的情况下，政府出台禁止期房转让的政策。

　　第二阶段：2005-2006年财税政策，全民投资房地产，全民炒房，房价持续高涨，政府规定非普通住宅2年征营业税，非普通住宅征收3%契税，营业税二转五的新政。

　　第三阶段：2007年差别信贷化政策，全面投资房地产热情依旧高涨，产业资金持续转向房产投资，房价继续高涨，政府出台二套房贷款政策，提高首付比例，降低贷款优惠。

　　第四阶段：2010-2014年限购政策，在08年金融危机后，国家4万亿投资刺激政策和宽松的货币政策使得市场需求再度井喷，一线城市房价创历史新高，二三线城市房价普遍上涨。在呼和浩特取消限购前，一共有48个城市公布了限购政策，对于所有城市采取限贷政策，对于部分城市采取限价政策。房地产市场逐步进入低迷时期。

　　图1:2004年-2014年建筑钢材价格走势

 　　数据来源：钢联云终端

　　从上图可以看出，在房地产调控的10年间。第一阶段完善交易制度的调控政策几乎对于建筑钢材价格走势没有什么影响，市场依旧按照其固有运行节奏，低潮和高潮并进一路前行。而进入第二和第三阶段，反而随着楼市的疯狂和炒房的热潮，建筑钢材价格随着房价一起被越推越高，在金融危机的影响下，价格出现断崖式下跌。随后进入房地产调控第四阶段，房地产调控政策影响明显，带来了房地产市场持续萧条，随之建筑钢材市场也进入了漫长冬季，至今无限接近于10年的市场最低价，并且还有进一步下行的趋势。

　　接下来我们细分2010-2014年第四阶段的调控政策来选择房地产政策和建筑市场价格走势的关系。在这四年中可以分为三个部分。

　　2010-2011年，这三年中主要还是防止过度投机，抑制房地产过热政策为主。2012年，中央政府和地方政府博弈。温家宝五次讲话，财政部、住建部和央行各部委分别表态，继续调控房地产市场，而地方政府受制于土地财政，考虑地方经济发展，对于房地产继续调控态度开始转变甚至出现抵触心理。在2012年，中央继续着本论的房地产调控政策，1、2月份市场总体低迷，中央表态力度小；3月份两会召开期间国家调控态度加强；4月之后市场明显回暖，房价甚至上涨，中央口风明显收紧。

　　2013年至今，地方政府尝试放松到调控政策逐步放开，以至于大部分城市已经取消限购。从2013年年初开始，虽然中央层面喊话从未间断，但地方政府“微调”政策的脚步依然没有停止。经过1-3月闯关尝试，目前地方对于中央底限的拿捏已相对准确，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，更有城市在公积金上已经打破了首套房、二套房首付的门槛。这最近这两年中，无论是税收、公积金、户籍还是信贷方面，各个城市都有不同程度的松绑政策。

　　图2:2010年-2014年建筑钢材价格走势

　　数据来源：钢联云终端

　　从上图可以看出，在2010-2011年建筑钢材价格随着房地产调控，反而越调越涨整体处于高位，

　　在2010年，调控手段以市场划手段为主，行政手段较轻。1月10日，相关部门发布二套房首付不得低于40%的规定；4月14日，相关部门发布二套房首付比例提高至50%，并且北京地区率先开始限购；9月29日，相关部门发布停止第三套房贷款，建议部分重点市场全面限购；11月1日，全面取消低利率七折优惠。

　　从2011年下半年开始，虽然房地产调控政策在上升至顶峰后逐步松绑，但是建筑钢材价格一路下行，时至今日成为最近五年的最低价，无限接近于十年的最低价，并且还有进一步下行态势。

　　图3:2011年7月-2014年建筑钢材价格

　　数据来源：钢联云终端

　　从上图可以看出，进入2011年下半年，建筑钢材价格一路下行，几乎没有震荡平稳时期，价格从高点5000元/吨跌至当前3000元/吨附近，价格跌去40%，建筑钢材市场萧条状况可见一斑。具体来分析下这几年房地产市场变化对于建筑钢材价格影响的原因。首先房地产调控使得房地产市场投资需求大幅减少。

　　图4：房地产投资完成额

 　　数据来源：钢联云终端

　　从上图可以看出，房地产调控这几年，房地产投资完成额没有出现明显上涨，尤其是最近几年增速明显下降。从这个数据可以看出房地产调控对于房地产投资影响随着政策的加码，所体现的效果也越来越明显，因此对于建筑钢材市场需求尤其是增量部分所带来效应也相对降低，由此可以推测房地产调控导致房地产市场不景气，然后传导至当前建筑钢材市场，成为近几年建筑钢材价格持续下跌主要原因之一。

　　9月30日，央行放松首套房认定：还清首套房贷再贷算首套。与此同时，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。

　　10月10日，记者从央行营业部货币处、农行、建行、工行获悉：央行对商业银行开发贷限额管理制度已松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额10%，而现在，各大行能够自由地调节开发贷总量，授信总量权限已下放至商业银行总行。

　　综合来看，就房地产调控和建筑钢材价格走势关系而言，房地产调控对于建筑钢材价格运行影响是较为负面的。虽然从今年6月呼和浩特取消限购截止到目前大多数城市都已经取消限购措施，并且在贷款利率、公积金贷款金额、税收、户籍政策和购房梳理上都有明显的松绑政策，但是房地产调控后对于房地产市场影响是深远的，短期内由于人民收入水平和刚性需求有限，房地产市场低迷的态势依旧，因此靠房地产市场走好带动建筑钢材市场运行态势出现完全反转短期可能难以出现。

　　但就上海钢联浙赣部副经理陈士虎看来，就浙江来看，目前市场资源出现了短缺，部分规格缺货，贸易商库存出现相对历史地位。随着政策放松，尤其是“认贷不认房”，“房贷证券化”和房地产开发商“开发贷”的放松，可能会迎来房地产市场“小阳春”，部分城市被楼市长期下跌趋势所抑制的刚性需求有望释放，房地产建设也可能短期好转，市场心态有望好转。并且由于北方雾霾，APEC会议召开，第四季度地方政府加紧完成年度节能减排任务，政府可能会加强对于钢铁生产企业调控，以至于钢材供应在长期市场低价抑制下，钢铁供应可能会出现小幅下降，市场资源短缺的情况难以迅速改变，近期价格可能会在政策刺激下谨慎探涨。