社科院报告:一二线城市房价还会降 限购或全面放开

26日在北京发布的一份报告预测，2015年中国房价以软着陆为主，一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。此外，限购政策有望全面退出，未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失，但楼市崩盘条件尚不具备。

一二线城市房价还会降

12月26日，中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014～2015)》。

这份报告分析称，2014年中国住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌；商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升。本轮调整是住房市场自发调整，是前期过度高涨后的周期性衰退和调整，具有必然性与合理性，调整总体上比较温和，风险可控，无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。

报告对2015年中国楼市总体判断是：一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降；房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出；商品房库存积压销售困难，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。

对于一、二线城市房价将继续下滑预测，报告列举的主要原因包括：市场投资属性过高，住房空置严重；居民投资理财渠道增加，住房投资全面退热，单靠刚性需求或改善性需求难以消化已有商品库存和支持房价上涨。

“住房限购或将全面放开，住房价格将走下神坛。”报告称，目前，仍有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性尚在执行限购政策。未来一年，一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。

“住房限购全面放开后，住房市场‘供不应求’的假设难以立足，房价只涨不跌的神话将完全破灭。”报告称。

与一、二线城市不同的是，报告支持，三、四线城市楼市已经经过一段时间的调整。且三、四线城市以中西部城市为主体，其经济增速要快于全国平均值，因而三、四线城市房价不太可能出现急速下跌，总体仍是稳中有降。

报告指出，未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。2015年的住房市场走势：整体延续衰退，一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。

楼市有望实现软着陆

绿皮书称，2015年，中央和地方政府将密集推出救市政策，楼市有望实现软着陆。

课题组分析认为，未来中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限购政策；进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件；进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等；政府收购过剩的商品住房用作保障房之用；加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给；进一步放宽购房落户政策等。

报告称，总体而言，密集救市政策的推出对于缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用，可以有效防止楼市崩盘。但是在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下，即便政府强力刺激，房地产市场也将风光不再。

此外，报告还预测，城市人口流入的宏观拐点尚未出现，房价不会整体崩盘。从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等看似相互矛盾的动力层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。

不过，对于开发商面临大抉择，报告分析，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失随着相对过剩时代的来临，商品住房销售困难而无需再进行大规模开发。这也意味着，开发商的盖房能力相对过剩，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失，房地产市场将进入真正意义的寡头时代。(完)