西安楼市该拿什么区库存？

7月11日，新任住建部部长陈政高表态，各地可根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。

》》》相关阅读：29 城限购取消或放松 西安限购未松绑信贷无松动

据西安市住房保障和房屋管理局网站数据显示，2014年上半年，西安市全市累计新批准预售1033.91万平方米，同比增长2.69%，其中住宅770.22万平方米，同比增长5.65%;而全市商品房累计销售801.54万平方米，同比下降4%，其中住宅683.78万平方米，同比下降3.58%。数据表明，新增入市的房屋面积远超过实际销售数量，并且入市面积在增长，而销售面积在下降，差距呈现扩大趋势。

目前西安楼市库存量到底有多大?

专家：20~30个月

易道顾问总经理曾启飞：受2008年以后拿地潮的影响，住宅供应量在近几年集中释放，由于过去几年市场供需两旺，存销周期基本都在10个月以内。但近半年来供需失衡，库存积压明显，据易道监测，按目前消化速率，西安的库存去化周期或已超过20个月，这一指标达到历史最高值。

》》》相关阅读：西安旧城改造开展美居行动 帮困难群众改善居住

西安市经纪人协会会长、21世纪不动产西安区域总经理邵涛：目前西安市新房库存量为27个月，再加上一些手续不全的项目和城中村改造项目，库存量至少为30个月，甚至更多。

创典全程西北机构总经理徐正茂：房管局的备案数据显示，截至7月初西安市商品房存量约3000多万平方米，住宅存量也有1700万平方米左右。以今年上半年西安市的月均去化量计算，商品房的库存去化周期至少需26个月，而住宅的库存去化周期也至少在18个月以上。由此可见，西安楼市目前已进入高库存时代。

去库存化有哪些手段?

专家：取消限购、降低购房门槛、释放刚需、降价促销等

独立地产评论人士李连源：除了取消限购、开发商降价外，降低购房门槛、试点共有产权住房也是去库存化的好办法。

曾启飞：目前市场处在胶着状态，某一利好因素刺激下实现整体出货反弹的可能性不大，以价换量也是开发商主动去库存的主流手段。但据易道监测，目前西安部分楼盘已经贴着成本线的价格在卖房，但其效果也只是局部拉动，而非整体激活。

邵涛：最有效的手段就是营销。在今年市场疲软的情况下，一是以价换量，二是采用多种组合的营销模式。

徐正茂：在楼市调控大方向不变的前提下，我们认为西安楼市去库存，可以从释放刚需和降价促销两方面入手。

政府可采取政策微调，鼓励首次置业人群购房，引导改善类需求释放。如降低首付比例，给予首次置业人群贷款利率优惠和税费优惠，在尽可能区分改善性和投机性购房的前提下，有条件地放开限购、限贷等政策，以促进刚需释放，进而缓解当前高库存压力。而房企则需通过降价促销抓住客户，以促进成交、达到去库存的目的。

戴德梁行西安公司总经理张裕鹏：从短期来说，可以采取以价换量的手段，通过这种方式可加快回款的速度;中期则需要政策的改变来影响市场，包括市场对房地产放宽限购的预期;中长期概括起来就是既早又晚——预备早、预期晚，“预备早”需要开发商从早期就开始定位、规划，预期晚，则需做好回款晚的准备，资金方面需准备充足。

下半年市场有消化高库存的潜力吗?

专家：新增城市人口、刚需者、再改类客户都是潜力人群

曾启飞：在宏观环境发生变革的背景下，需求在分化中减少，刚需占主导的成交效应仍将持续，上半年的成交主力是首置和首改者，下半年有望挖掘再改类客户的潜力。

徐正茂：上半年，虽然西安的商品房销量与去年同期相比出现了小幅下滑，但仍处于高位运行，房价虽有下降，但降幅不大，总体依然稳健，充分反映出西安房地产市场销售多以自住和改善性购房需求为主的特质。

我们认为，下半年西安楼市有消化高库存的能力，因为西安是西北中心城市，其产业导入能力、人口吸纳能力均位于全国前列，潜在的购房需求在不断增长。如果下半年政府能放松限购将有利于抓住潜在需求，化解目前较高的房屋库存量，长期来看将有利于房地产市场的稳定运行。

邵涛：下半年还是有消化高库存的潜力，西安市人口数量的增加、刚性需求，都是去库存化的潜在力量。应该说消化高库存，大多是一些90平方米以内的户型，而大户型的去库存化应该不明显。

张裕鹏：我认为下半年个别项目会有好的发展，开发商会选择以价换量来适应刚需。而政策的放宽，则会迎来一个大幅购买的阶段。大量投资，需要等待市场大环境的调整。但反观市场，在整个市场低迷不振的时候进行投资，将会获得更多的选择机会。

来源：华商报

(编辑者：smallerhui)