锡城楼市成交向新城集中

楼市总在猜测中前行。而猜测总是在看多与看空中交替。下半年房地产市场会有什么景观，这或许还不能简单以的多空的看待——在市场调整期，只有符合消费市场的产品或企业，才能活得更好。

市场集中度上升是消费者选择的结果

今年上半年市场成交的一个特色是，商品住宅的成交向个盘集中。据统计，上半年恒大绿景雅苑有6个月登上月度商品住宅成交面积前10排行榜。凯旋华庭(碧桂园)有4个月登上月度商品住宅成交面积前10排行榜。其中，前3个月，凯旋华庭均荣登月度排行榜前3位置。绿地世纪城有4个月登上月度商品住宅成交面积前10排行榜。

在无锡，上半年成交面积排名前5位的楼盘为凯旋华庭、恒大绿景雅苑、玉兰花园、绿地世纪城、时代上城。这些楼盘没有一个处于传统市中心位置。其中有些楼盘为精装房，且价格在7字头。在无锡楼市总体供大于求的情况下，楼盘成交量有所集中，这能说明城市周边的项目以性价比吸引了客户。

市场集中度上升并非是无锡特例。成交数据表明，今年上半年销售突破500亿的企业为7家(去年同期为4家)，增幅达到75%。这些企业平均销售额692亿元，较上年增长19.5%。而去年楼市销售市场较今年红火，在今年上半年楼市总体遇冷的情况下，部分房企销售仍然有所增长，这说明了行业整体集中度在加强，占领了更大的市场份额。

业内分析，下半年楼市新开大盘是成交主力军。因为这些楼盘做的方案相对老盘来说更新，更能贴近市场：如将户型做小，产品更贴近首次置业者;降低产品成本，降低总价;在一些区域，周边没有其它楼盘竞争，楼盘更易获得市场。在无锡没有放松限购的条件下，高端楼盘受居民收入影响更大。但市场调整期，高端楼盘也有机会：新盘更多定位中端，高端楼盘就变得稀缺，在价格切合市场的情况下就会有成交。

价格震荡走低下半年将继续下探

今年上半年市场价格总体来说是逐步走低。这从个盘价格走势可见一斑：1月份恒大绿景雅苑成交备案单价为8462元;2月为8296元;3月为8230元;4月为7951元;5月为7430元;6月为7676元。

从面上而言，今年上半年无锡房价整体下降。2013年以来月K线为"倒V形"：2013年1月，商品住宅单价均价为7690元，2013年12月为8378元，2014年5月为7847元。

如果把无锡房价K线拉长，可以发现，无锡的房价受全国市场影响，在2008年推4万亿救市政策以后走出了一波最凌厉的上攻走势：商品住宅单价由2009年2月的5400直升到2011年2月的8640元。而自商品住宅单价均价在2010年2月突破7000元大关以来，房价一直在7200元至8700元之间波动。期间波动幅度为1500元，时长已达4年5个月。

无锡房价主要受到三个方面的影响：一是货币投放总量;二是房价预期;三是新房供应量。其它的影响还有城市经济地位、人口增减、居民收入、成交结构等。但在M2增长低于13%、全国房价滞涨、新房去化周期变长的情况下，无锡房价会逐步探底。就下半年房价而言，底部特征是无价无量：即开发商拉低了价格，市场成交还是不起色。

在美国逐步退出量化宽松、预计美联储明年加息时，国际一些热钱会回流美国，这会影响我国的社会资金流量。在一定程度上，资产泡沫会减小甚至破灭，其中包括房地产。如果这种推测成真，无锡新房价格很难回到去年同期水平，7字头的均价将常见。

来源：地产中国网综合

(编辑者：smallerhui)